Le droit de rétractation dans la vente immobilière

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Deux époux acquéreurs d’un bien immobilier avaient consenti à une promesse de vente élaborée par un agent immobilier. Cette intermédiaire avait notifié par lettre recommandée la promesse synallagmatique de vente, usuellement nommée compromis de vente, à chacun des époux acquéreurs, et ce selon les modalités fixées à l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Cependant, l’avis de réception de chacune des deux lettres avait été signé par le seul époux. L’épouse se rétractait de la vente au-delà du délai légal de 10 jours de l’article susdit. Les vendeurs assignaient en indemnisation les époux acquéreurs ainsi que l’agent immobilier, considérant que les acquéreurs s’étaient fautivement rétractés de la vente.

Le délai de rétraction de l’acquéreur d’un bien immobilier

Malgré qu’il soit connu que l’acquéreur-personne physique d’un bien immobilier bénéficie d’un délai de rétraction de 10 jours (Article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation) de nombreux litiges subsistent en la matière.

La Cour de cassation dans un arrêt du 21 mars 2019 itère l’illustration de la purge du droit de rétractation de l’acquéreur d’immeuble.

Il est rappelé que le délai de réflexion expire le 10ème jour à compter du jour suivant la réception de la notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de l’acte de vente.

Mais encore faut-il que la notification de la promesse de vente ait été régulièrement faite au destinataire ou à un représentant muni d’un pouvoir.

Or, la lettre notifiée à l’épouse acquéreur avait été réceptionnée par son époux sans que celui-ci n’ai reçu un pouvoir préalable.

Dès lors, la Cour d’appel, confirmée par la Cour de cassation décide que le délai de rétractation n’a pas couru à l’égard de l’épouse acquéreur du bien immobilier, de sorte que celle-ci a pu exercer ce droit.

La faute de l’agent immobilier retenue

Néanmoins, la Cour de cassation casse partiellement l’arrêt de la Cour d’appel pour avoir refusé de retenir la responsabilité de l’agent immobilier qui s’était abstenu de vérifier la sincérité des signatures figurant aux avis de réception des lettres recommandées.

En effet, un contrôle sommaire des récépissés de réception aurait permis d’identifier l’irrégulière de la notification de la promesse à l’épouse, et d’y remédier afin de purger le délai de rétractation.

Cette négligence grossière de l’intermédiaire immobilier justifiait alors de retenir sa responsabilité.

Article lié : Arrêt n°3e chambre civile de la Cour de cassation du 21 mars 2019, pourvoi n° 18-10.772

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