La clause pénale d’une vente en l’état futur d’achèvement tenue en échec

cour de cassation
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Le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement est fondé à opposer les retards de paiement de l’acquéreur pour faire échec à l’application des pénalités contractuelles de retard de livraison.

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est une convention par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Il s’agit d’une obligation de résultat.

En pratique, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement comporte une clause pénale par laquelle le vendeur détermine le quantum du dédommagement de l’acquéreur subissant un retard de livraison.

L’acquéreur victime d’un retard de livraison est en droit d’obtenir du vendeur le paiement de pénalités contractuellement convenues, sauf lorsque ce dernier démontre un cas de force majeure, tel que des intempéries exceptionnelles entraînant une interruption des travaux.

Par le présent arrêt en date du 14 février 2019, la Cour de cassation ajoute un autre motif pouvant faire échec à l’application des pénalités de retard : le vendeur oppose à l’acquéreur un retard de paiement du prix de vente.

Dans le présent arrêt commenté, la société ICADE PROMOTION TERTIAIRE (ICADE) a vendu en l’état futur d’achèvement à la société ODELIA DEVELOPPEMENT un immeuble destiné au logement de personnes âgées

L’acquéreur, la société ODELIA DEVELOPPEMENT se plaignant d’un retard de livraison a assigné en indemnisation la société ICADE sur le fondement des pénalités de retard.

Pour faire échec à l’application des pénalités de retard, la société ICADE, venderesse, a soutenu que le retard de livraison était imputable au retard de paiement de la société ODELIA DEVELOPPEMENT, justifiant ainsi la suspension des travaux de construction.

Par un arrêt en date du 24 octobre 2017, la Cour d’appel de Dijon rejette cette « exception d’inexécution » au motif que «  la stipulation de pénalités contractuelles de retard fait obstacle à ce que la société ICADE puisse opposer l’exception d’inexécution aux retards de paiement de la société ODELIA DEVELOPPEMENT pour suspendre l’exécution de sa propre prestation »

Autrement dit, la Cour d’appel de Dijon considère que les parties ont prévu dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement des pénalités contractuelles de retard, c’est à dire, un mécanisme de sanction spécifique à l’inexécution de l’obligation du vendeur tenant à livraison de l’immeuble au délai convenu.

Aussi, la stipulation de pénalités contractuelles de retard exclut, selon la Cour, la mise en œuvre des solutions issues du droit commun des obligations, soit l’exception d’inexécution.

C’est ce raisonnement que la Cour de cassation décide de censurer

En effet, la Cour de cassation estime que le droit commun des obligations s’applique même en présence de clauses spécifiques fixées par les parties au contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

Ainsi, le vendeur est en droit de suspendre l’exécution de sa prestation lorsque l’acquéreur est responsable d’un retard de paiement.

Cette solution nous apparaît fondée en droit dès lors que l’exception d’inexécution que l’on nomme sous la locution « Exceptio non adimpleti contractus » est un mécanisme « primitif » applicable à tous les contrats synallagmatiques, et ce même en l’absence d’un texte.

Or, la VEFA est bien évidemment un contrat synallagmatique puisqu’en vertu de l’article L261-3 du code de la construction et de l’habitation :

« l’acquéreur est tenu d’en payer le prix (les ouvrages édifiés au fur et à mesure de leur exécution) à mesure de l’avancement des travaux »

Aussi, il est incontestable que le vendeur serait fondé à suspendre l’exécution des travaux lorsque l’acquéreur est responsable de retards de paiement.

Toutefois, il convient de préciser que cet arrêt en date du 14 février 2019 a été rendu sous l’empire des anciennes dispositions du Code civil, c’est à dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

En l’occurrence, le Code civil dispose en son article 1219 que :

« Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

Aussi, il conviendra de s’interroger dans quelle mesure un retard de paiement de l’acquéreur constitue une « inexécution suffisamment grave » justifiant la suspension des travaux.

Voir l’arrêt de la cour de Cassation Cass. civ,3e, du 14 février 2019 – Pourvoi 17-31.665

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