Copropriété, Charges Communes ou Charges Privatives ?

partie commune droit immobilier

Le copropriétaire peut être porté à s’interroger sur l’imputabilité de la charge de réparation d’un élément de couverture installé sur le gros oeuvre. Il se livre alors une recherche de qualification dudit élément : parties communes ou parties privatives pour déterminer s’il est seul tenue de la charge de réparation ou d’entretien ou si celle incombe au Syndicat des copropriétés.

Réparation d’une marquise qualifié de parties communes

À un arrêt d’espèce du 20 décembre 2018, Pourvoi N° 17-28925, la 3e chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcé sur la qualification d’un auvent installé par un copropriétaire au droit de son balcon postérieurement à la construction de l’immeuble.

En l’occurrence, un propriétaire d’un lot de copropriété a formé l’intention de faire supporter au Syndicat de copropriété la réparation d’une marquise surplombant son balcon, en considérant le croyait-il que cet élément ancré dans le mur porteur de façade de l’immeuble par des ferrailles sur 40 centimètres, « non manœuvrable par le copropriétaire » doit être qualifié de partie commune.

Cependant, notre copropriétaire devait savoir que cet auvent n’est pas une partie commune par nature au sens de l’article 3 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis aux termes duquel :

« Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ; le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; les coffres, gaines et têtes de cheminées ; les locaux des services communs ; les passages et corridors… »

Analyse du règlement de copropriété

C’est pourquoi, le copropriétaire demandeur se prévalait du règlement de copropriété pour fondait sa demande, lequel règlement désigne comme parties communes :

« les ornements des façades, balcons, bow-windows et exclus expressément les garde-corps, balustrades, barres d’appui, balcons et balconnets, jalousie, persiennes, volets, rideaux de fer ou stores et leurs accessoires. » À l’évidence, le Règlement de copropriété ne visait pas en toutes lettres la marquise litigieuse installée non à l’origine de la construction, mais installée postérieurement par un précédent propriété du lot afin de protéger le balcon des intempéries. Au contraire, la copropriétaire faisait valoir que l’auvent était une partie commune au motif qu’il:

Par un raisonnement approximatif, la copropriétaire faisait valoir que l’auvent était une partie commune au motif qu’il :

assure l’étanchéité de son balcon
s’assimile à un bow-window (fenêtre en arc), désigné comme partie commune au règlement de copropriété
se compose d’un châssis faisant corps avec le gros œuvre

Rejet du pourvoi du copropriétaire

La Cour de cassation (Cass.,civ. 3e, du 20 décembre 2018, Pourvoi N° 17-28925) a suivi en cela la Cour d’appel pour rejeter le pourvoi de la copropriétaire, en précisant que :

« la marquise, qui n’était pas une partie commune par nature, n’était pas un élément de gros œuvre, quand bien même elle était fixée au mur extérieur, et exactement retenu que la présomption de partie commune attribuée au gros œuvre du bâtiment pouvait être combattue par la preuve contraire, la cour d’appel, qui a constaté, par motifs propres et adoptés, que l’auvent implanté au droit d’un seul balcon aux fins de protéger la terrasse des intempéries et non d’assurer une quelconque étanchéité n’était pas affecté à l’usage de l’ensemble ou de plusieurs des copropriétaires et n’avait d’utilité que pour le propriétaire du balcon recouvert par la verrière, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision. »

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