L’expulsion sur résiliation judiciaire du bail d’habitation échappe à la procédure de surendettement

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L’expulsion du Locataire après le rétablissement personnel sur surendetté

Le 10 janvier 2019, la Cour de cassation a rendu une décision digne de rassurer les bailleurs de locaux d’habitation se croyant contraints de maintenir dans les lieux loués un locataire en situation de surendettement, bénéficiaire d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire (Cass., civ. 2e, 10 janvier 2019, pourvoi n° 17-21.774).

Dans le cas qui nous concerne, la procédure de surendettement permet au débiteur de bonne foi, le rétablissement personnel moyennant l’effacement de toutes ses dettes non professionnelles.

Cependant, la Cour de cassation estime que l’effacement de la dette locative n’équivaut pas à un paiement, de sorte que le manquement contractuel du Locataire subsistant, le Bailleur est fondé à se prévaloir de l’inexécution afin obtenir la résiliation judiciaire du bail selon appréciation du juge, autrement dit au bon vouloir du magistrat.

L’effacement de la dette locative ne gomme pas l’inexécution des obligations du Locataire

Explication, le 1er février 1997 le bailleur avait donné à bail des locaux d’habitation à une famille constituée de deux adultes et de deux enfants mineurs.

Durant l’exécution du bail, les locataires ont succombé à un événement économique, les rendant incapables d’assurer le paiement du loyer courant.

Ordinairement, le bailleur a mis en œuvre de la clause résolutoire d’usage dans les contrats de bail d’habitation, arsenal contractuel efficace afin d’obtenir du Tribunal la résiliation du contrat.

Sauf que l’acquisition de cette clause résolutoire a été tenue en échec, ensuivant la décision de recevabilité de la commission de surendettement (article L722-3 du Code de la consommation).

Mais le déboire de notre bailleur ne s’arrête pas à ce seul empêchement puisque les Locataires impécunieux, dans une situation irrémédiablement compromise, ont obtenu de la Commission un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire (article L741-1 du Code de la consommation).

Cependant, le bailleur ne contestait alors pas cette décision qu’il pouvait considérer de son point de vue, injuste.

Aussi, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire non contesté a entraîné de facto aux termes de l’article L741-2 du Code de la consommation, « l’effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission ».

De fait, l’adroit juriste discerne que le Législateur avait pour objectif dans l’élaboration de la Loi, de protéger les Locataires de bonne foi (débiteurs) des incidents d’existence, en les libérant des dettes passées, favorisant la construction d’un nouvel avenir, mais alors au détriment des créanciers, parmi lesquels le Bailleur.

Chacun se forgera ici une opinion sur le caractère inéquitable ou équitable d’une Loi faisant supporter au Bailleur une quote-part de la dette de ses Locataires résultant d’un aléa de la vie.

Mais l’arrêt de la Cour de cassation est emblématique de l’empiétement croissant de l’autorité judiciaire sur les pouvoirs Législatif et Règlementaire, sous couvert du vocable « pouvoir souverain d’appréciation » qui nuit à la prévisibilité du droit que chaque citoyen est légitimement en droit d’obtenir.

Or, le concept de pouvoir souverain d’appréciation du juge s’avère être volatile, car déclinable en autant d’opinions qu’il y a de juges, ce qui rend cette notion insondable et donc imprévisible pour le citoyen.

En effet, le Législateur avait entendu permettre un second départ au (débiteur) Locataire de bonne foi après la survenance d’un incident d’existence (chômage, maladie, etc.) engendrant une masse de dettes telle qu’il ne serait en mesure de l’apurer à l’avenir.

A cette fin, il est instauré au profit du débiteur de bonne foi un effacement total de ses dettes avec l’intention du Législateur de réhabiliter le (débiteur) Locataire.

Or, l’effacement constitue bien une extinction de la dette dont il pouvait être admis qu’il puisse être assimilé à un paiement, justifiant alors d’écarter une demande de résiliation judiciaire.

En l’espèce, la bonne foi du Locataire n’avait pas été contestée.

Le Juge s’est exclusivement fondé sur l’inexécution contractuelle du Locataire pour ordonner la résiliation du bail quand bien même la dette était éteinte.

Or, s’il est juste que l’effacement des dettes n’est pas un paiement, il en produit les mêmes effets, c’est-à-dire l’extinction de la dette qui aurait dû permettre au locataire de se maintenir dans les lieux.

Il reste alors une grave altération de la Loi Lagarde qui visait à protéger le débiteur Locataire en le libérant de ses créanciers.

Ainsi, l’arrêt discuté est critiquable tant il permet l’empiétement de l’autorité judiciaire sur le pouvoir législatif et réglementaire.

Voir : Cass., civ. 2e, 10 janvier 2019, pourvoi n° 17-21.774

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