Article mis à jour le 1 août 2019
I. Le Bailleur vous délivre un congé pour vente
1.1. La notification du congé
Votre Bailleur décide de vendre son logement libre de toute occupation, en vous donnant le motif de la vente de son bien immobilier.
Le Congé doit être notifié obligatoirement à votre adresse, votre Bailleur devant conserver la certitude de la date, soit en pratique :
- par signification d’exploit d’huissier
- par lettre recommandée avec accusé de réception,
- par remise en main propre contre émargement ou récépissé.
Votre Bailleur doit notifier le congé à chacun des locataires ou à chacun des époux ou partenaires de PACS, et ce par pli séparé.
A défaut, le congé est inopposable à ceux des Locataires qui ne sont pas rendus destinataires de la notification.
En outre, le congé délivré à l’initiative du Bailleur doit contenir :
- le prix de vente et les modalités de paiement
- la consistance du bien vendu ce qui comprend notamment les charges et servitudes
- en annexe, la Notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire (à compter du 1er janvier 2018)
Ces mentions sont prescrites à peine de nullité de sorte que le bail est reconduit pour la même durée.
1.2. Vous bénéficiez d’un droit de préemption sur la vente
Le Bailleur doit vous notifier une offre de vente.
Le congé régulièrement délivré à votre profit vaut offre de vente.
L’offre de vente transmise par le Bailleur est valable pendant les 2 premiers mois du préavis légal.
L’absence de réponse au terme de ce délai conduit le Bailleur à se prévaloir de votre refus tacite d’acheter.
En cas d’acceptation de la vente, vous devez notifier à votre Bailleur votre décision par lettre recommandée avec avis de réception et au plus tard dans les 2 mois suivants la date de réception de l’offre de vente.
Vous disposez ensuite d’un délai de 2 mois ou 4 mois en cas de financement par prêt bancaire à partir de la date d’envoi de votre réponse au propriétaire, pour régulariser l’acte de vente.
1.3. Vous refusez d’acheter le bien
En cas de vente du logement, le nouveau propriétaire devient votre nouveau Bailleur.
Le Bailleur peut vous donner congé pour le terme du 1er renouvellement ou de la 1re reconduction du bail en cours au moment de l’achat
Cette situation intervient lorsque le terme de votre bail intervient moins de trois ans après la vente.
La date d’achat prise en compte est celle de la signature de l’acte authentique.
La notification doit vous être adressée au moins 6 mois avant la date d’achat.
Lorsque le terme de votre bail intervient plus de 3 ans après l’achat, le bailleur vous donne congé à l’échéance du bail.
La date d’achat prise en compte est celle de la signature de l’acte authentique.
La notification du Congé doit vous être adressée au moins 6 mois avant l’échéance du bail.
Ce délai court à partir du moment où vous avez reçu la notification.
II. Le Bailleur donne congé pour y habiter
2.1. Le motif du Congé pour y habiter
Le Bailleur décide de vous donner congé en vue de fixer dans le logement sa résidence principale ou y loger en tant que résidence principale l’une des personnes suivantes :
- son époux,
- son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé,
- son partenaire de Pacs,
- un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs,
- un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.
La notification du congé doit obligatoirement vous être adressée avec date certaine, soit en pratique :
- par signification d’exploit d’huissier
- par lettre recommandée avec accusé de réception,
- par remise en main propre contre émargement ou récépissé.
Le Bailleur doit notifier le congé à chacun des autres locataires ou à chacun des époux ou partenaires de PACS et ce par pli séparé.
2.2. Les mentions du congé
Le congé doit mentionner à peine de validité :
- le motif du congé,
- les noms et adresses du ou des bénéficiaires,
- et, si le bail est signé depuis le 27 mars 2014, l’indication du lien entre le bailleur et le ou les bénéficiaires, ainsi que le caractère réel et sérieux de la reprise.
À défaut, le congé n’est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.
À partir du 1er janvier 2018, le bailleur doit joindre à la lettre de congé la Notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.
Le bailleur peut donner congé à son locataire à l’échéance du bail.
Conseil DEXTERIA AVOCATS Bail d’habitation
Vous pouvez contester le motif de reprise pour habiter si, après avoir quitté les lieux, vous démontrer que le logement n’a jamais été repris, a été loué à d’autres personnes n’ayant aucun lien avec votre bailleur ou si le logement n’est pas affecté par votre bailleur à usage de résidence principale
Dans cette situation, vous ne pourrez pas prétendre à obtenir votre réintégration dans les lieux, mais vous solliciterez des dommages et intérêts en réparation de votre préjudice.
Si le congé est par ailleurs frauduleux, vous pourrez déposer une plainte pénale pour que votre Bailleur soit condamné à une amende pénale.
Vous sollicitez dans le cadre de cette procédure des dommages et intérêts en votre qualité de partie civile.
III. Le bailleur donne congé pour un motif légitime et sérieux
En fin de bail, le Bailleur décide de vous donner congé en se fondant sur un motif légitime et sérieux.
Il s’agit le plus souvent des troubles de voisinage et des manquements à vos obligations de payer le Loyer ou d’entretenir les lieux.
Vous devez jouir de votre logement en bon père de famille en vous abstenant de troubler anormalement la jouissance paisible des autres locataires de l’immeuble ou des voisins situés à proximité de votre lieu d’habitation.
Les troubles peuvent ainsi consister en des nuisances sonores, tapages diurnes et nocturnes, hurlements, violences envers les locataires, troubles et nuisances entraînés par vos animaux domestiques, infiltrations provoquées avec répétition, dégradation des équipements communs, occupation illicite des parties communes, trafic de stupéfiants, etc.
Ces troubles pourront justifier un congé lorsqu’en dépit de plusieurs lettres de mise en demeure de votre Bailleur (Article 6-1 de la Loi du 6 juillet 1989), les faits reprochés ont persisté de manière continue et répétitive.
Ces faits doivent vous être imputables personnellement ou à tous occupants de votre chef, c’est-à-dire les personnes que vous hébergez.
Le Bailleur doit prouver l’existence de ces troubles ainsi que leur caractère anormal, continu et répétitif.
- Le congé doit préciser les troubles justifiant le non-renouvellement du bail.
- Cette preuve peut résulter des procès-verbaux de police dressés en cas d’atteinte à la tranquillité des lieux (L126-2 du Code de la construction et de l’habitation), constats d’huissiers, témoignages des voisins, plaintes déposées par les victimes de ces faits, etc.
- Le bailleur doit vous délivré congé pour des faits non prescrits, c’est-à-dire troubles commis moins de trois ans à compter de l’assignation en validation du congé.
Il reviendra au juge d’apprécier la gravité des faits imputés ainsi que les pièces produites par chacune des parties pour valider ou infirmer le congé pour motif légitime et sérieux.
IV. Le congé du bailleur est mis en échec par des locataires protégés
Vous bénéficiez d’une protection légale contre le non-renouvellement de votre bail d’habitation lorsque vous êtes âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail.
Vous êtes également protégé en cas d’hébergement d’une personne âgée de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail et fiscalement à charge et si, à la date de notification, le montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement sont inférieures aux plafonds suivants :
| Composition du foyer | Île-de-France | Autre région | |
| Paris ou ville limitrophe | Autre commune | ||
| 1 personne | 23 354 € | 23 354 € | 20 304 € |
|
2 personnes (sans personne à charge) |
34 904 € | 34 904 € | 27 114 € |
|
Jeune couple (sans personne à charge) |
45 755 € | 41 957 € | 32 607 € |
|
3 personnes ou 1 personne seule + 1 personne à charge |
45 755 € | 41 957 € | 32 607 € |
|
4 personnes ou 1 personne seule + 2 personnes à charge |
54 628 € | 50 257 € | 39 364 € |
|
5 personnes ou 1 personne seule + 3 personnes à charge |
64 997 € | 59 495 € | 46 308 € |
|
6 personnes ou 1 personne seule + 4 personnes à charge |
73 138 € | 66 950 € | 52 189 € |
| Par personne supplémentaire | + 8 150 € | + 7 460 € | + 5 821 € |
Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf si le bailleur a plus de 65 ans (à la date d’échéance du bail), possède à la date de notification, des revenus inférieurs aux mêmes plafonds de ressources, ou trouve une solution de relogement au locataire.
Tags: Troubles de jouissance