Le respect des clauses du bail lors de la vente du fonds de commerce

Article mis à jour le 17 avril 2024

Le Vendeur et l’acquéreur d’un fonds de commerce sont des commerçants agissant usuellement dans leurs affaires avec célérité. Mais, ces acteurs économiques s’exposent à des conséquences fâcheuses en confondant rapidité et précipitation dans ce type d’opération complexe qui nécessite de valider de nombreuses problématiques, parmi le respect des clauses du bail.

Les obligations du bailleur et du locataire du fonds de commerce

Rappelons qu’en la matière, le fonds de commerce comprend un ensemble d’éléments (corporels et incorporels) parmi lesquels le droit au bail, contrat essentiel établissant les obligations respectives du bailleur et du locataire.

Or, il est fréquent que le bailleur fasse peser sur le locataire un certain nombre d’obligations en sa faveur en prévision de la cession du fonds de commerce.

Aux termes de ces clauses le bailleur entend avoir droit décisionnel sur le projet de transfert du droit de jouissance de son bien immobilier à un tiers, ce qui est en fait un endiguement du droit de la propriété commerciale du locataire, élevé en principe à l’article L.145-16 du Code de commerce qui stipule que :

« Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel. »

Quoique, au visa de cet article, la Cour de cassation prohibe les clauses du bail faisant interdiction absolue au locataire de céder le bail à l’acquéreur de son fonds de commerce, la Cour admet les clauses restreignant ce droit.

Cette altération du texte apparaît d’autant plus critiquable lorsque l’on sait que l’intervention du Bailleur fondée sur certaines clauses est motivée par la volonté d’obtenir une révision du loyer à la hausse à un moment charnière de l’exécution du bail commercial.

Ces clauses limitant le droit du locataire de céder librement le droit au bail inclus à la cession du fonds de commerce sont, sans être exhaustives, les suivantes :

  • la clause d’agrément obligeant à faire approuver l’acquéreur au bailleur. Le respect de cette clause a été admis en cas de liquidation judiciaire (Cass., com., du 19 avril 2023, pourvoi 21-20.655). Néanmoins, le pouvoir du bailleur trouve sa limite dans les dispositions de l’article L.145-16 du Code de commerce. Ainsi, le refus du bailleur d’agréer l’acquéreur du fonds de commerce doit être précisément motivé.
  • la clause de préemption au profit du bailleur lui confère le droit d’acheter en priorité le fonds de commerce de son locataire. (la Cour de cassation a reconnu la licéité de la clause : Cass. Civ 3e, 12 juillet 2000, pourvoi n° 98-22-000 et par ailleurs jugée factuellement que le non-respect du droit de préemption contractuel pouvait ne pas constituer un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail : Cass., com., 9 juin 2022, pourvoi n° 20-10.980)
  • la clause de convocation du bailleur à la vente qui fait peser sur les cocontractants à la vente du fonds de commerce l’obligation d’appeler le bailleur à la signification de l’acte de vente ;
  • -la clause de remise d’un original au bailleur est une stipulation qui peut constituer une redondance de l’article 1690 du Code civil qui dispose que :

« Le cessionnaire n’est saisi à l’égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur. Néanmoins, le cessionnaire peut être également saisi par l’acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique. »

Précisément, l’acquéreur prend qualité de locataire envers le bailleur sous réserve de signification à ce dernier de l’acte de vente du fonds de commerce.

Cette communication de l’acte s’effectue soit par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire une remise par un Commissaire de justice, soit par lettre recommandée avec avis de réception.

En conclusion, la mise en œuvre et le strict respect des clauses du bail lors de la cession du fonds de commerce sont des conseils de bon sens permettant d’éviter toute contestation du bailleur dont l’extrémisme pourra en ce cas être sanctionné.

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