L’essentiel des ventes immobilières dépend de l’obtention d’un prêt bancaire de l’acquéreur érigé en condition suspensive de l’opération.

 

I.  La banque notifie à votre acquéreur une offre de prêt conforme aux stipulations contractuelles

 

Le compromis de vente stipule que la vente est soumise à l’obtention d’un prêt bancaire conforme aux stipulations contractuelles portant notamment sur le montant, le taux d’intérêt et la durée de l’emprunt bancaire.

En l’occurrence, la condition suspensive d’obtention d’un prêt sera réputée accomplie lorsque votre banque notifiera à votre acquéreur une offre ferme et sans réserve  conforme aux stipulations contractuelles.

La simple délivrance d’un « accord de principe » est ainsi sans effet sur la réalisation de la condition suspensive.

En outre, un courrier manuscrit de la banque attestant que le prêt demandé était accordé à votre acquéreur, mais que les offres sont en cours d’édition ne peut pas être assimilé à une offre de prêt ferme et sans réserve.

Par ailleurs, la notification d’une offre de prêt conditionnée à la réalisation des formalités contractuelles postérieures ne permet pas davantage à votre acquéreur de faire valoir la réalisation de la condition suspensive.

Enfin, le formalisme de l’offre de prêt délivré à votre acquéreur importe peu.

Ainsi, vous pourrez considérer que la condition suspensive est accomplie lorsque la banque transmet à votre acquéreur, par courrier électronique, une  offre de prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente.

 

II.  Votre acquéreur omet de vous informer d’un refus d’une demande de financement bancaire

 

En l’absence de stipulation contractuelle, le défaut d’information de votre acquéreur sur le refus de la demande de prêt avant l’expiration du délai de validité de la promesse ne permettra pas d’engager sa responsabilité.

C’est pourquoi vous devrez insérer au compromis de vente une clause imposant à votre acquéreur de vous informer sur l’obtention d’un prêt bancaire.

Ainsi, en l’absence d’une information de votre acquéreur, vous pourrez engager sa responsabilité lorsque ce défaut d’information vous a causé un préjudice.

Cependant, vous êtes dispensé d’apporter la preuve d’un préjudice causé par le défaut d’information dans le cas ou la promesse de vente contient une clause pénale sanctionnant ce fait.

La condition est réputée accomplie en cas de faute imputable à votre acquéreur.

La condition suspensive est réputée accomplie lorsque votre acquéreur, obligé sous cette condition, en a empêché l’accomplissement (Article 1304-3 du Code civil).

Il en est ainsi lorsque votre acquéreur omet de solliciter toute demande de prêt ou sollicite une demande de prêt non conforme aux caractéristiques fixées par la promesse ou l’acte de vente

Par exemple, si votre acquéreur produit un refus de prêt d’un organisme bancaire, sollicité pour un montant supérieur à la somme prévue au compromis, la non-réalisation de la condition suspensive lui sera imputable.

Afin de caractériser avec certitude une faute de votre acquéreur, vous devrez être en mesure de démontrer que si votre acquéreur avait formulé, dans les délais impartis, des demandes de financement pour le montant prévu au contrat, celles-ci auraient également été accordées.

Ainsi, vous pourrez solliciter de votre acquéreur son consentement à ce que le notaire instrumentaire vous verse l’indemnité d’immobilisation prévue au compromis de vente .

En revanche, si  votre acquéreur refuse que le Notaire vous verse l’indemnité d’immobilisation, alors vous devrez introduire une action en justice aux fins d’obtenir la condamnation de votre acquéreur à vous verser ces sommes.

 

III.  La durée de validité de la condition suspensive

 

La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement (Article L 312-16 du code de la consommation)

Il suit que l’expiration du délai fixé au compromis de vente suffit à elle seule à rendre caduque la vente immobilière.

Aussi, votre acquéreur ne pourrait prétendre à la conclusion de la vente postérieurement au terme fixé au compromis de vente en vous notifiant tardivement une offre de prêt ou en vous informant renoncer à ladite condition stipulée dans son intérêt.

En effet, votre acquéreur serait libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, « tant que celle-ci n’est pas accomplie” (Article 1304-4 du Code civil).

Par conséquent, le contrat est automatiquement anéanti lorsque défaille la condition suspensive ;

En revanche, pour les contrats conclus antérieurement au 1er octobre 2016 (date d’entrée en vigueur de l’ordonnance portant réforme du Code civil), la promesse de vente n’est pas nécessairement caduque au regard du terme fixé au contrat.

En effet, à défaut de précision contractuelle, le terme du compromis de vente n’est pas extinctif, de sorte que votre acquéreur peut valablement réaliser la condition suspensive entre la date fixée pour la réalisation de la condition et la date fixée pour la réitération de la vente par acte authentique.

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