Article mis à jour le 27 mai 2019
I. Le bien immobilier propriété de la communauté
Le bien immobilier acquis durant le mariage est réputé être un acquêt de la communauté, sauf à être prouvé que ledit bien est propre à l’un des époux (Article 1402 du Code civil).
En cas de séparation, chacun des époux récupère la moitié du prix de vente du logement.
Cependant, les époux peuvent souscrire devant le Notaire une « déclaration d’emploi » lors de la conclusion de l’acte de vente.
Cette déclaration exprimée au moment de l’achat, établit la réalité des fonds propres de l’un des conjoints ayant permis le financement de l’opération.
En cas de divorce, la communauté indemnise le conjoint qui récupérera ses fonds propres revalorisés par la prise en compte de la valeur du bien au jour du partage.
Une difficulté pratique surgit lorsque votre conjoint prétend avoir réglé une part plus importante du prêt immobilier ou avoir financé seul les travaux portant sur le bien immobilier.
Or, les époux sont tenus de contribuer aux charges du mariage selon leurs facultés respectives (Article 214 du Code civil), de sorte que durant la période de mariage, le conjoint ayant réglé une part plus importante du prêt immobilier ou financé des travaux sur ses deniers personnels ne peut pas se prévaloir d’une créance à ce titre à l’encontre de l’autre époux.
En l’état du droit positif, ces contributions constituent en principe des dépenses aux charges du ménage en proportion des facultés du conjoint.
Il en va différemment lorsque vous démontrez avoir réglé seul le prêt immobilier ainsi que la quasi-intégralité des dépenses liées au ménage, ce qui permet de vous reconnaître créancier des dettes personnelles de votre conjoint.
Votre conjoint est mesure de neutraliser votre créance par la prétention de qualifier celle-ci de donation.
En effet, la donation entre époux est considérée comme irrévocable depuis le 1er janvier 2005 date d’entrée en vigueur de la Loi n° 2004-439 du 26 mai 2004 portant réforme du divorce.
En revanche, pour les donations intervenues avant cette date, celles-ci sont révocables de sorte que l’époux serait fondé à prétendre au remboursement des sommes intervenues en paiement de la quote-part incombant au conjoint au titre du remboursement du prêt immobilier.
Conseil de DEXTERIA AVOCATS copropriété
Préalablement à l’acquisition du bien immobilier, vous pouvez :
- Souscrire une « déclaration d’emploi », par laquelle le conjoint précise qu’il a financé sur ses biens propres une fraction précise du prix de vente
- Pour éviter les conflits pensez à ménager les preuves de votre contribution, notamment dans l’hypothèse d’un remboursement anticipé de l’emprunt au moyen d’un bien propre
- Préciser à l’acte de cession la destination du bien acquis, puisque l’acquisition ou la construction du logement familial constitue une charge de mariage
II. Les époux mariés sous le régime de la séparation de biens
La séparation de bien des époux arrêtée à leur contrat de mariage, emporte pour chacun d’eux, la libre disposition de ses biens personnels (Article 1405 du Code civil).
Il suit que l’acte d’achat du bien immobilier devra mentionner les participations financières de chacun des époux.
Ainsi, en cas de financement par crédit immobilier, le paiement des échéances bancaires devra être effectué par chacun des époux à hauteur de leur participation au remboursement du crédit.
En cas de séparation, chacun des époux récupère sa quote-part.
Cependant, en dépit des quotes-parts déterminées dans l’acte de vente, les juges peuvent fixer un autre mode de calcul, dès lors que ces derniers assimilent le remboursement du prêt immobilier à une dépense du mariage.
En effet, les dépenses de mariage doivent être assumées par chacun des époux en fonction de leurs revenus respectifs.
Il suit que l’époux ayant participé au-delà de sa quote-part au remboursement du crédit immobilier doit démontrer avoir satisfait à une contribution bien supérieure à ce qu’il devait normalement assumer.
En revanche, l’autre conjoint pourrait soutenir qu’il s’agirait d’une donation au regard des efforts que celui-ci a consacré aux tâches ménagères, éducation des enfants, etc.
Conseil DEXTERIA AVOCATS Copropriété
Il importe que les époux acquéreurs d’un bien immobilier analyse leur contrat de mariage et le cas échéant insérer une clause permettant d’éviter toutes contestations ultérieures :
« Le contrat de mariage entre les époux prévoit que les époux contribuent aux charges du mariage, en proportion de leurs facultés respectives, conformément aux dispositions des articles 214 et 1537 du Code civil et que chacun sera réputé avoir fourni au jour le jour sa contribution, en sorte qu’ils ne seront assujettis à aucun compte entre eux, ni à retirer à ce sujet aucune quittance l’un de l’autre »
Cependant, dans certaines situations exceptionnelles, notamment lorsque l’un des époux a financé intégralement l’achat du bien immobilier, les juges décident d’écarter cette clause dès lors que « la contribution aux charges du mariage ne saurait s’étendre au règlement par l’époux de dettes personnelles de l’épouse aux fins de constituer à celle-ci un patrimoine immobilier ».
La vente d’un lot de copropriété par un couple marié est également soumise à des règles particulières.