Article mis à jour le 9 septembre 2024
1.1. Autorisation de travaux par le Syndic sans l’aval de l’Assemblée Générale
Il arrive que le syndic autorise un copropriétaire à effectuer des travaux qui affectent les parties communes, modifient l’aspect extérieur de l’immeuble, ou perturbent la jouissance de votre bien. Seule l’Assemblée Générale est compétente pour valider ce type de travaux. En l’absence de cette autorisation, le syndic agit de manière irrégulière.
Les travaux concernés incluent :
- L’installation d’une véranda sur une terrasse,
- La mise en place d’un WC-broyeur,
- L’aménagement des combles,
- L’installation d’un bow-window (oriel),
- La démolition d’un mur porteur,
- Le remplacement de volets en bois par des volets métalliques,
- La création d’une fenêtre sur la façade de l’immeuble.
Avec les réformes introduites par la loi ELAN, certains travaux sur les parties communes à usage privatif peuvent être autorisés plus facilement. Cependant, l’accord de l’Assemblée Générale reste indispensable pour toute modification de l’aspect extérieur ou touchant la structure de l’immeuble.
1.2. Réalisation de travaux par le Syndic sans consultation de l’Assemblée Générale
Il est possible que le syndic réalise des travaux sans consulter l’Assemblée Générale, ce qui est illégal dans la majorité des cas. Ces travaux concernent par exemple :
- L’aménagement des combles,
- Le raccordement à une colonne d’eau usée,
- Le tubage des cheminées.
Bien que la loi ELAN facilite certains travaux d’intérêt collectif, il est crucial que ces derniers soient soumis à l’Assemblée Générale. Si ce n’est pas fait, le syndic s’expose à des sanctions.
Si, malgré vos mises en demeure, le syndic refuse d’agir, consultez les copropriétaires majoritaires pour anticiper leur vote lors de la régularisation des travaux. Sans cette démarche, une action judiciaire risque d’être vaine.
Si les travaux affectent votre bien, vous pouvez saisir le Tribunal judiciaire pour :
- Le respect du règlement de copropriété,
- La cessation des atteintes aux parties communes,
- La démolition des travaux irréguliers,
- La remise en état.
II. Travaux non autorisés réalisés par le Syndic
Dans certains cas, le syndic peut entreprendre des travaux sans l’autorisation de l’Assemblée Générale, invoquant l’urgence. Toutefois, ces travaux doivent respecter certaines conditions légales, comme prévu par l’Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :
- Les travaux doivent être nécessaires pour sauvegarder l’immeuble,
- Tous les copropriétaires doivent être informés rapidement,
- Une Assemblée Générale doit être convoquée dans les meilleurs délais, sans respecter le délai habituel de 21 jours.
Si ces conditions ne sont pas respectées, les travaux sont considérés comme irréguliers, et le syndic engage sa responsabilité. Toutefois, il peut tenter de régulariser la situation lors de la prochaine Assemblée Générale en demandant une ratification des travaux.
Vos recours en cas de travaux irréguliers
Si vous constatez que des travaux ont été effectués sans autorisation, vous pouvez :
- Exiger du syndic une justification de l’urgence des travaux,
- Vous opposer à toute ratification lors de l’Assemblée Générale,
- Demander la révocation du syndic pour manquement à ses obligations (La révocation du syndic),
- Exiger la démolition des travaux réalisés de manière irrégulière.
Conseil : Avant toute action en justice, il est recommandé de faire constater les travaux irréguliers par un Commissaire de Justice. Cela constitue une preuve à présenter devant le Tribunal.
N’oubliez pas de mettre le Président du Conseil Syndical en copie de votre lettre. Pour en savoir plus sur les obligations du syndic, consultez notre article sur la responsabilité du syndic en copropriété.
