Article mis à jour le 2 mars 2023
À la faveur de son Calculateur en ligne, DEXTERIA Avocats donne un libre accès à la détermination de la Rente Viagère dans le cadre d’un projet de vente d’un bien immobilier.
Cet outil de Simulation de la rente viagère procure en toute autonomie une première estimation.
Cette estimation doit être particularisée par la prise en compte des composantes suivantes :
- les caractéristiques propres du bien immobilier cédé
- l’identification précise du prix du marché local du bien immobilier,
- les critères de validité du contrat de viager fixés par la jurisprudence,
À cet égard, la Jurisprudence affirme au visa des articles 1131, 1964 et 1976 du Code civil :
– « La constitution d’une rente viagère n’est pas valable si le montant des arrérages est inférieur ou égal aux revenus du bien aliéné, la vente étant alors dépourvue de tout aléa. »
(Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 janvier 2015, 13-25.689
– « Il est de principe que la constitution de la rente viagère ne soit pas valable si le montant des arrérages stipulé est inférieur ou égal aux revenus du bien aliéné, dès lors que, dans cette hypothèse, le débirentier peut tirer du bien cédé un revenu supérieur aux arrérages qu’il verse, de sorte qu’il n’existe aucun aléa, qui est la caractéristique du contrat de constitution de rente viagère »
(Cour d’appel de Versailles, 3e chambre, 5 décembre 2019, n° 15/07715).
Le bien n’est donc pas payé au comptant à l’instar d’une cession immobilière dite classique, mais réglé sous la forme d’une rente versée la vie durant du Vendeur-Crédirentier.
Les parties (Vendeur et Acquéreur) ignorent et doivent donc ignorer le moment du dénouement de leur relation (autrement dit, le décès du Vendeur-Crédirentier). Cette indétermination de la fin de la convention qualifie ce contrat d’aléatoire (Cf. Article 1108 du Code civil).
En considération de cette particularité, la construction de la Rente viagère s’élabore à partir de :
– la valeur vénale ou dite également valeur réelle du bien vendu,
– l’âge du ou des vendeurs établissant l’espérance de vie statistique de l’Insee.
– un droit d’usage et d’habitation « DUH » conservé ou non par le Vendeur (vente d’un viager immobilier occupé ou libre),
– un Bouquet versé ou non au vendeur (somme payée au comptant sur le prix de vente)
Deux hypothèses se présentent alors au Vendeur qui doit opter pour :
Viager Libre : vendre son bien immobilier libre de toute occupation
Le calcul de la rente viagère tient compte des critères suivants :
- la valeur réelle ou vénale du bien,
- le versement d’un bouquet s’il y a lieu,
- l’âge du bénéficiaire de la rente constitutif de son espérance de vie.
Viager Occupé : vendre son bien immobilier occupé
Le calcul de la rente s’opère sur les critères suivants :
- la valeur de la nue-propriété cédée (puisque le Vendeur conserve un DUH),
- le versement s’il y a lieu d’un Bouquet,
- l’âge du bénéficiaire de la rente, établissant son espérance de vie.
Pour calculer votre rente viagère:
Consultez le Calculateur de DEXTERIA Avocats pour simuler la rente viagère retirée de votre vente immobilière en viager.