Article mis à jour le 17 avril 2024
Est-ce plus judicieux de vendre en viager à un particulier ou à un fonds d’investissement ?
En fait, le questionneur s’interroge sur la certitude de percevoir une rente durant toute l’exécution du contrat de vente en viager.
La réponse est conditionnée aux attentes du Vendeur-Crédirentier, lequel peut être conquis par la promesse d’une sécurité financière supposée le conduisant à accepter une minoration significative de sa rente viagère.
Il est de notre temps notoire que les fonds d’investissement recherchent un taux élevé de rentabilité. En effet, leur ambition innée est d’accaparer des produits à fort rendement financier.
Ces sociétés sous couvert d’une sécurité discutable du paiement de la Rente viagère convainquent le Vendeur-Crédirentier de minorer le montant de la rente. Ceci a pour effet d’accroître mécaniquement le gain attendu pour ces sociétés.
Cependant, malgré les affirmations de sécurité rassurantes des fonds d’investissement, la réalité est plus contrastée:.
Sur le montant de la rente viagère
Ces sociétés s’engagent sur des investissements à rendement élevé conquis à la faveur d’une décote du montant de la rente.
Cette décote significative permet à certaines sociétés intervenant dans le domaine du viager de promettre aux Candidats-Acquéreurs une rentabilité « adipeuse » de 7 à 9 %, et ce au détriment du Vendeur-Crédirentier.
Or, le Vendeur-Crédirentier acceptant de minorer le montant de sa rente en contrepartie d’une sécurité promise est injustement appauvri. Un autre Acquéreur aurait convenu de verser périodiquement une somme d’un montant plus élevé au bénéfice du Vendeur-Crédirentier.
Sur la sécurité financière de la vente en viager
il doit être rapporté que récemment encore, un fonds d’investissement dénommé « Archegos Capital Management », spécialisé dans les acquisitions en viager a fait faillite.
Les Vendeurs-Crédirentiers n’ont pu recouvrer les arrérages (rentes impayées), étant donné que toutes garanties utiles à se préserver d’une faillite n’ont pas été prises au moment de la conclusion du contrat de vente du bien immobilier.
Ainsi, ce fonds d’investissement a rejoint la cohorte d’autres sociétés, parmi lesquelles, la société Life Invest, placée en liquidation judiciaire. Cette dernière a abonné à leur sort de très nombreux Vendeurs-Crédirentiers laissant de plusieurs millions euros d’arriérés de rente définitivement perdus pour les bénéficiaires (Cf. Qu’est-ce qui me garantit le paiement de ma rente tout au long de ma vie ?).
En conséquence, une cession en viager d’un bien immobilier à un fonds d’investissement peut avoir un coût très élevé pour le Vendeur-Crédirentier, dès lors que la rente servie a été significativement affaiblie au motif d’une sécurité financière supposée et qu’aucune garantie adaptée n’a été constituée pour préserver les intérêts des Vendeurs-Crédirentiers.
Aussi, vendre à une société et spécialement à celle gérant un fonds d’investissement n’assure manifestement pas le paiement de la rente durant la vie du contrat, d’autant que cette garantie douteuse motive une décote significative du montant de la rente viagère.
Il est alors particulièrement judicieux d’exercer un premier contrôle de la pertinence de l’évaluation de la rente viagère proposée au moyen du Calculateur DEXTERIA Avocats (disponible ICI)
En conclusion, il importe peu de vendre un bien immobilier en viager à une personne physique ou à une personne morale (société). L’essentiel réside dans les garanties prises en vue d’obtenir en toute circonstance le paiement de la rente viagère.
Pour plus d’informations sur la vente en viager, découvrez notre lexique