La Terminologie usuelle du viager immobilier

Le vendeur se réservant un DUH cède en fait la seule nue-propriété. Cette division du droit est nommée « démembrement de propriété ».

Le droit d’usage et d’habitation est régi aux articles 627 et 632 Code civil. Il permet à son titulaire d’utiliser le bien immobilier vendu pour son usage personnel. Aussi, « L’usager ne peut céder ni louer son droit à un autre« , mais peut en revanche il peut « y demeurer avec sa famille… » (Articles 631 et 632 du Code civil)

Le DUH est un droit réel (publié au Service de la publicité foncière) tout comme l’usufruit dont il se distingue à plusieurs titres.

L’estimation du droit d’usage et d’habitation s’opère en tenant compte de la durée prévisionnelle d’occupation du bien immobilier déduite de l’espérance de vie du titulaire du droit.

La déduction du DUH de la valeur vénale détermine la valeur de la nue-propriété constitutive de la rente viagère.

En cours d’exécution de contrat de viager, le Crédirentier est susceptible de renoncer à son droit d’usage et d’habitation. Cet événement doit alors être anticipé en prévoyant l’insertion d’une clause de majoration de la rente au contrat. A la libération des lieux, le titulaire du droit reçoit une rente revalorisée.

L’usufruit est un démembrement de la propriété défini à l’Article 578 du Code civil comme étant « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ».

L’usufruitier-Crédirentier est le titulaire du droit d’usufruit lorsqu’il ce droit lui est réservé droit de la cession.

À l’instar de du Droit d’usage et d’habitation, le droit d’Usufruit a un caractère réel et temporaire ; il s’éteint ultimo au décès de l’Usufruitier (Crédirentier) si aucune autre cause d’extinction n’est souvenue (conversion en rente viagère, perte de l’immeuble, renonciation au droit).

Mais dissemblablement, l’Usufruitier a un droit plus étendu que l’usager puisqu’il peut jouir par lui-même de la chose, et de plus donner le bien à bail, le vendre soit céder son droit à titre gratuit (Article 595 du Code civil).

La réparation des charges est régie par les articles 605 et 606 du Code civil :

– l’usufruitier est tenu qu’aux réparations d’entretien, soit toutes celles qui ne sont pas de grosses réparations ;

– le nu-propriétaire est tenu aux grosses réparations définies comme étant celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

En principe, les nu-propriétaire et usufruitier ne sont pas tenus solidairement tenus des dettes. Ainsi, le Syndic doit réclamer spécialement le paiement au débiteur selon la nature de la charge : réparation d’entretien – Usufruitier ou grosse réparation – Nu-propriétaire.

En revanche, la clause de solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire inséré au Règlement de copropriété leur est opposable. Dès lors, il a été jugé, que le Syndic de copropriété n’est pas tenu à une répartition des sommes dues par les nu-propriétaire et usufruitier.

L’action récursoire est alors ouverte au codébiteur solidaire, l’article 1214 du Code civil disposant que « Le codébiteur d’une dette solidaire, qui l’a payée en entier, ne peut répéter contre les autres que les part et portion de chacun d’eux« .

Le viager immobilier est une pension mensuelle, trimestrielle ou annuelle payable pendant la vie de la personne bénéficiaire appelée Crédirentier.

En vertu de l’article 1968 du Code civil cette pension « La rente peut être constituée à titre onéreux (notamment) pour un immeuble (appartement, maison individuelle, terrain ».

Selon l’article 1976 du Code civil « La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer. »

Toutefois, cette liberté est spécialement encadrée par les Tribunaux qui s’emploient à protéger le Vendeur considérée comme la partie faible du contrat.

La vente en viager peut donc être déclaré nulle pour défaut d’aléa lorsque le prix apparaît ne pas être réel et sérieux.

Le Crédirentier est le Créancier de la Rente viagère  (encore appelé Bénéficiaire ou Accipiens). La Rente est versée par le Débirentier (le Solvens) conformément aux dispositions portées au contrat, savoir : mensuellement, trimestriellement ou annuellement, à terme échu au terme à échoir.

Le Débirentier est le débiteur (le Solvens) de la rente ; la rente est perçue par le Crédirentier aux échéances convenues à la convention de vente en viager : rente mensuelle, rente trimestrielle, rente annuelle, à terme échu au terme à échoir.

Le Bouquet est une somme payée au comptant par l’Acquéreur (Débirentier) d’un bien immobilier cédé en viager. Le Bouquet est une option que le propriétaire-vendeur (Crédirentier) est susceptible d’exiger lors de conclusion de la vente de son bien immobilier.

Cette somme payable au comptant le jour de la cession diminue à due proportion l’assiette constitutive de la rente viagère.

Illustration : la valeur vénale (ou réelle) du bien est de 500.000 euros et le bouquet demandé par le vendeur d’un montant de 100.000 euros alors le calcul de la rente s’établira sur la somme de 400.000 euros (500.000 – 100.000)

Les arrérages constituent le montant des Rentes viagères échues que le Débirentier reste devoir au Crédirentier. Autrement dit, il s’agit des rentes impayées.

Il est de la nature du viagère d’être un contrat aléatoire, puisque les parties conviennent d’un dénouement du contrat à la date indéterminée du décès du Crédirentier.

Le contrat est dit « aléatoire lorsque les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d’un événement incertain. », en l’occurrence la date de la disparition du Crédirentier.

C’est donc de la durée de vie incertaine du Crédirentier dont dépend le caractère aléatoire du contrat ; cette espérance de vie est estimée en fonction de son âge et de son état de santé.

Mais, l’existence de l’aléa dépend également d’une appréciation d’un certain l’équilibre économique du contrat puisque tant le Crédirentier que le Débirentier doivent être chacun exposé à un risque de perte ; tel n’est pas le cas lorsque le prix de vente n’est ni réel et ni sérieux.

Ainsi, l’aléa est inexistant lorsque le montant de la Rente viagère est dérisoire, le Débirentier ayant alors la certitude d’un gain au dénouement présumé du contrat.

Tel serait le cas d’une rente dont le montant est inférieur au revenu locatif du bien cédé.

La Clause d’indexation encore appelée Clause d’échelle mobile permet de faire varier le montant d’une somme due en fonction d’un indice choisi par les parties au contrat (Article 1343 du Code civil).

Illustration : Le 1er janvier 2019, le contrat de vente en viager prévoit que la Rente mensuelle a été établie à la somme de 1.500 € ; une clause d’indexation arrête que le montant de la Rente viagère variera chaque année à la date anniversaire du contrat en fonction de la dernière publication INSEE de l’ « indice national des prix à la consommation des ménages urbains hors tabac dont le chef est employé ou ouvrier, série France entière« .
(voir INSEE)

Le 1er janvier 2019, le dernier indice publié (14 décembre 2018) est celui du mois de novembre 2018 qui s’établit à 102,92.

Le 1er janvier 2020, le dernier indice publié (13 décembre 2019) est celui du mois de novembre 2019 qui s’établit à 103,71.

Au 1er janvier 2020, la révision de la rente s’établit comme suit :
1.500 € x103,71 / 102.92 = 1.511,51 €
En conséquence, au 1er janvier 2020, le montant de la Rente viagère mensuelle est porté de 1.500 € à la somme de 1.511,51 €.

A cette date, le Crédirentier devra verser chaque mois une rente égale à 1.511,51 €

L’hypothèque
quelle soit légale, judiciaire ou conventionnelle (Article 2395 du Code civil) est l’affectation d’un immeuble en garantie d’une obligation sans dépossession de celui qui la constitue (Article 2385 du Code civil).

Elle est un droit réel inscrit sur un immeuble qui est affecté au paiement du prix de vente (Article 2386 du Code civil). L’hypothèque peut être constituée par convention (article 2396 du Code civil)

L’hypothèque conventionnelle est dressée en la forme authentique par acte notarié (Article 2416 du Code civil).

À la différence du privilège du vendeur d’immeuble, l’hypothèque prend rang au jour de l’inscription au fichier immobilier (Article 2418 du Code civil).

Le privilège spécial au profit du vendeur d’immeuble
est une sûreté réelle (garantie prise sur un bien) constituée aux Articles 2374 et suivant du Code civil.

Ce privilège spécial garantit le prix de vente de l’immeuble en conférant à son titulaire les mêmes prérogatives que l’hypothèque.

Il naît de par la Loi au jour de la vente en procurant au vendeur :

• un droit de préférence (permet au créancier d’être payé avant un autre)

ET

• un droit de suite (permet au titulaire du droit réel de saisir le bien grevé du privilège en quelque main qu’il soit, par exemple en cas de revente).

Ce privilège du Vendeur oblige à la formalité de l’inscription de son droit auprès du Service de la Publicité Foncière (SPF) dans le ressort duquel est situé le bien immobilier vendu.

L’inscription doit impérativement être effectuée dans le délai impératif de deux mois à dater de l’acte de vente (Article 2379 du Code civil).

A défaut, l’inscription réalisée au-delà du délai de 2 mois, le privilège du vendeur d’immeuble est alors assimilé à une simple hypothèque.

Le privilège du vendeur d’immeuble se distingue de l’hypothèque en ce qu’il prend rang à la date de la vente et non au jour de la présentation de l’acte à la formalité en matière d’hypothèque (Article 2418 du Code civil).

La taxe foncière est un impôt local (Commune) annuel qui frappe la propriété bâtie fixée au sol (Articles 1380 du Code général des impôts) tel que : habitation, bâtiment commercial, terrain à usage commercial, parking et propriété non bâtis (Article 1393 du CGI).

L’imposition à la taxe est établie au nom du propriétaire de toute propriété, bâtie et non bâtie, excepté lorsque l’immeuble est « grevé d’usufruit ou loué soit par bail emphytéotique, […], la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier, de l’emphytéote, … » (Article 1400 du Code général des impôts).

Ainsi, l’usufruitier est considéré par l’administration fiscale comme le redevable de la taxe foncière, mais il en va autrement pour le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation.

En effet, Les juridictions administratives décident que seul est inscrit au rôle de la taxe foncière le propriétaire d’un immeuble dont l’occupant est titulaire d’un droit d’habitation à vie, sans en être ni usufruitier, ni emphytéote (CE, arrêt du 7 décembre 1960, req. n° 37988, RO, p. 217 – CAA Marseille, arrêt 02MA00254 du 21 décembre 2004).

Toutefois, aux termes de l’article 635 du Code civil, le titulaire de droit d’usage et d’habitation est tenu au paiement de l’impôt foncier dans la proportion de la jouissance du bien, s’il n’en est pas décidé autrement à l’acte de vente. Cette disposition régit les rapports entre le Crédirentier et le Débirentier sans pouvoir être opposable à l’administration fiscale.

La valeur vénale d’un bien immobilier correspond à son estimation au prix du marché.

L’évaluation de cette valeur dite aussi réelle s’accomplit généralement selon la méthode par comparaison, laquelle conduit à l’analyse de biens immobiliers de même nature cédés dans un périmètre déterminé ; l’estimation est affinée en ressortant les caractéristiques propres du bien immobilier à céder (superficie, orientation, date de la construction, etc.)

Le contrat de viager compte parmi les contrats aléatoires définis comme étant « une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain. »

Cette incertitude qui forge l’aléa, siège dans l’ignorance qu’ont les parties du nombre de rentes périodiques qui devra être versé au cours de l’exécution de la convention.

Les parties se soumettent à un risque de perte ou de gain ressortant d’un prix réel et sérieux versé au Crédirentier, ce qui ne saurait être le cas lorsque le Débirentier ne risque rien :

– une rente constituée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat (Article 1975 du Code civil), et ce quand bien même le Débirentier ou le Crédirentier n’en auraient rien su.

– le Débirentier connaissait l’imminence du décès du Crédirentier intervenu au-delà du délai de vingt jours, ce dont les héritiers devront alors rapporter la preuve;

– le montant de la rente est inférieur ou égal aux revenus du bien immobilier ou à la valeur locative, les juges du fond disposent à cet égard d’un pouvoir souverain d’appréciation;