Classement de votre terrain

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Avant toute opération de construction, l’analyse urbanistique de votre projet est indispensable pour connaitre la faisabilité de votre terrain.

 Sollicitez le plan local d’urbanisme (PLU) auprès de votre Commune de rattachement.

Le PLU constitue le document essentiel dans la conception de votre projet.

Le Plan Local d’Urbanisme classe le territoire d’une commune en différentes zones comportant chacune des contraintes en matière de construction.

Le classement de votre terrain est indiqué sur la note de renseignement d’urbanisme ou le certificat d’urbanisme.

 

I.  Zones U

 

  • Le classement en ZONE U

Votre terrain est classé en Zone U ;

Cette zone correspond aux secteurs:

  •  urbanisés de votre commune
  •  non urbanisés mais comportant des équipements publics suffisants pour desservir les constructions futures, comme les voies publiques, les réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement ( Article 151-18 Code de l’Urbanisme).

 

  • L’exclusion du Classement de votre terrain en Zone U

Votre terrain situé dans une zone correspondant parfaitement au caractère de la ZONE U est classé dans une autre Zone du règlement du PLU.

Cette situation se présente lorsque :

  • le secteur d’implantation de votre terrain a sensiblement évolué sans que le PLU ne soit mis à jour
  • votre Commune décide pour des raisons d’opportunité de classer votre terrain discrétionnairement dans une autre zone

 

Conseil DEXTERIA AVOCATS Urbanisme

  • Vous notifiez une demande d’abrogation de ce classement au Maire de la Commune

 Votre demande doit être motivée sur les critères tenant à :

  • la situation de votre terrain
  • la présence de réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement desservant votre propriété
  • l’existence d’une voie publique.

La Commune est tenue d’abroger le classement illégal de votre terrain (Article L 243-2 du Code des relations entre le public et l’administration).

Le rejet de votre demande doit être contesté dans le délai de deux mois devant le Tribunal Administratif.

 

Le rejet de votre demande constitue une décision faisant grief.

Vous pourrez alors saisir le juge administratif d’une requête en annulation de la décision de refus en motivant votre demande sur l’illégalité du classement de votre terrain.

 

  • Vous transmettez vos observations au commissaire enquêteur lorsque le PLU est en cours de révision ou modification

Vous rédigez une note sur l’illégalité du classement de votre terrain à destination du commissaire enquêteur.

Cette démarche vise à obtenir du commissaire enquêteur un avis positif sur votre demande de changement de classement de votre terrain.

 

II.  Zones AU

 

Votre parcelle est classée en Zone AU.

Le secteur AU couvre les zones naturelles de la commune destinées à être ouvert à l’urbanisation.

Le classement en zone à urbaniser suppose deux critères cumulatifs :

  • une volonté politique de destiner les terrains à l’urbanisation

 

Conseil DEXTERIA AVOCATS Urbanisme

Votre terrain est situé dans un secteur urbanisé comportant de nombreux équipements publics.

Votre Commune ne dispose pas du droit de classer en zone AU des secteurs déjà entièrement équipés ou dans lesquels n’existe aucun projet d’urbanisation ;

Saisissez le Maire de votre Commune d’une demande d’abrogation de ce classement.

 

III.  Zones A

 

Votre terrain est situé en zone A ;

La zone A s’identifie au secteur  à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres.  (Article R151-22 du Code de l’Urbanisme)

La zone A est une zone exclusivement agricole définie en fonction de critères agronomiques, par référence au plan régional de l’agriculture durable. (Article L. 111-2-1 du Code rural et pêche maritime)

Votre terrain bien que déjà équipé ou accueillant déjà des constructions non agricoles peut être classé en zone A ;

Ce classement en ZONE A est contraignant pour vous puisque cette zone n’admet que les  constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole ainsi que celles nécessaires à des équipements collectifs ou à des services publics. (Article R151-22 du Code de l’urbanisme)

C’est pourquoi, vous contesterez ce classement en arguant notamment une proximité des terrains en Zone U ainsi que la présence de constructions non agricoles, d’infrastructures et autres réseaux.

 

Conseil de DEXTERIA AVOCATS Urbanisme

Vous disposez du droit de solliciter un changement de destination des bâtiments agricoles en déposant un permis de construire ou une déclaration préalable en Mairie.

Les constructions faisant l’objet du changement de destination doivent rester dans le volume existant sans que leur réaménagement puisse s’accompagner d’une extension même mesurée.

Ce changement de destination n’est possible sous réserve de ne pas compromettre l’activité agricole.

 

IV.  Zones N

 

Votre terrain est situé en zone N

Ce classement couvre les secteurs naturels et forestières de la Commune. (Article R151-24 du Code de l’Urbanisme

Votre terrain situé dans une zone déjà équipée et partiellement bâtie peut légalement être classé en zone N, puisque la Loi précise que le secteur est “équipé ou non” (Article R151-24 du Code de l’Urbanisme)

La zone N doit avoir un réel caractère naturel.

Vous contestez le classement de votre terrain en zone N  si  ce secteur est dénué de tout caractère naturel.

Le classement en zone N obère vos possibilités de construction puisque :

  • les constructions admises ne doivent pas être incompatibles avec la vocation naturelle du secteur
  • les travaux doivent être de faible importance
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