Article mis à jour le 8 avril 2023
Il existe deux types de certificat d’urbanisme : le certificat d’urbanisme simple et le certificat d’urbanisme opérationnel (Article L410-1 du Code de l’Urbanisme)
Ces documents ne constituent pas des autorisations de construire mais des décisions vous informant sur vos droits de construire.
Vous sollicitez ces certificats lorsque vous êtes dans la phase d’élaboration de votre projet de construction ou lorsque vous envisagez de céder votre terrain à un particulier ou une société poursuivant une opération de travaux.
I. Le certificat d’urbanisme de simple information (CU a)
1.1. Objet du certificat d’urbanisme
Le but de cet acte est de vous informer des règles d’urbanisme en vigueur, des servitudes d’urbanisme et droit de préemption affectant le terrain (Article L410-1 du Code de l’Urbanisme)
Cet acte précise également le régime des taxes et participations applicables au terrain.
Vous devez sollicitez ce certificat préalablement à l’acquisition d’un bien immobilier afin de vous informer sur son potentiel de construction.
Ce certificat ne doit pas être confondu avec la note de renseignement d’urbanisme ayant une valeur purement informative et ne créant de ce fait aucun droit à votre profit.
Vous solliciterez la note de renseignement d’urbanisme pour disposer d’une information sommaire sur les charges administratives grevant votre bien immobilier, puisque celle-ci est délivrée sans formalité d’instruction.
1.2. Constitution du dossier
Les pièces à joindre au dossier sont simplement le formulaire de demande ainsi qu’un plan de situation permettant de localiser votre terrain.
Le service de l’urbanisme n’a pas le droit de vous sollicitez d’autres pièces complémentaires non prévues dans le bordereau de dépôt des pièces jointes.
Pourtant, certaines Communes continuent d’exiger une servitude de cour commune pour les terrains enclavés ou l’accord écrit des voisins pour le dépassement léger des règles de prospect.
La Commune ne peut vous demandez ni l’usage de votre construction future (logement à usage de résidence principale ou secondaire) ni des renseignements sur le pétitionnaire (porteur du projet) pouvant être une autre personne que le propriétaire du terrain.
Dans ces situations, vous pouvez contestez, par recours contentieux, la décision de la Commune vous sollicitant une pièce non nécessaire à l’instruction de l’autorisation d’urbanisme.
Le Délai d’instruction est d’un mois.
Le Délai de validité est de 18 mois à compter de sa délivrance, cet acte peut faire l’objet d’une prorogation d’une durée de 12 mois plusieurs fois.
1.3. Droits acquis
Le certificat d’urbanisme confère les droits acquis pour toute demande déposée dans le délai de validité du certificat d’urbanisme relativement aux limitation administrative et taxes et participations.
En cas d’informations erronées sur les règles d’urbanisme vous ayant causé un préjudice, vous pourrez rechercher la responsabilité administrative de votre Commune.
Conseil en droit de l’urbanisme
Aucune demande de pièces complémentaires ne peut être faite dans le cadre de l’instruction d’un Certificat d’urbanisme a ou b.
Il est donc indispensable que vous remplissiez correctement votre demande :
- nom, adresses (domicile, travaux)
- références cadastrales
- destination de la construction projetée (CUb)
Enfin, si plusieurs terrains sont concernés par la demande, fournissez une demande de certificat d’urbanisme par terrain.
II. Le certificat d’urbanisme opérationnel (CU b)
2.1. Objet du certificat
Le certificat d’urbanisme opérationnel vous informe des renseignements suivants:
- règles d’urbanisme en vigueur
- servitudes d’urbanisme affectant le terrain
- taxes et participations applicables au terrain
- faisabilité du projet envisage
- l’état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain (eau potable, assainissement, électricité, voirie communale ou départementale) (Article L410-1 du Code de l’Urbanisme)
Si votre terrain n’est pas desservi par les réseaux au moment du dépôt de la demande, mais le deviendra dans les mois à venir, le maire doit indiquer son délai de réalisation.
Vous solliciterez ce certificat préalablement à toute opération de construction afin de vous fixer sur la faisabilité de votre projet.
Vous pourrez ainsi, à l’appui de ce document, apporter une garantie juridique à vos investisseurs sur la réalisation de votre opération.
Si vous projetiez la vente d’un terrain nu, ce document sera utile à votre acquéreur dans le cadre des pourparlers.
2.2. Constitution du dossier
Votre dossier doit comprendre les pièces suivantes :
- un plan de situation du terrain permettant de le localiser;
- une notice descriptive succincte (opération projetée);
- le plan du terrain s’il existe des bâtiments sur le terrain.
2.3. Délai d’instruction
Le délai d’instruction est de 2 mois ;
Au terme de ce délai, un certificat tacite né mais ne confère pas de droits acquis sur la faisabilité d’un projet défini.
2.3. Délai de validité
Le délai de validité du certificat est de 18 mois à compter de sa délivrance.
Cette décision peut faire l’objet d’une prorogation d’une durée de 12 mois plusieurs fois si les prescriptions d’urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain n’ont pas changés.
Ainsi, la prorogation vous sera refusé si les règles de stationnement ou de hauteur au moment de la délivrance du certificat d’urbanisme sont devenus plus sévères.
En revanche, la Commune ne peut vous refuser la prorogation lorsque la modification du Plan Local d’Urbanisme n’a aucun impact sur votre projet.
2.4. Droits acquis
Les droits acquis conférés par cet acte portent sur la stabilisation des droits acquis pour toute demande déposée dans le délai de validité du certificat d’urbanisme sur les limitations administratives, taxes et participations et faisabilité de l’opération
Votre demande de permis déposée dans le délai de 18 mois à compter de la délivrance du certificat, ne pourra être refusée pour aucun motif d’urbanisme à l’exception des dispositions qui concernent la sécurité ou la salubrité publique.
Le droit à la stabilisation de la règle d’urbanisme s’applique aussi en matière de lotissement par le maintien de la règlementation pendant cinq ans suivant l’achèvement des travaux lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager. (Article L. 442-14 du Code de l’Urbanisme)