La dérogations aux normes

Article mis à jour le 25 février 2023

Vos travaux projetés se heurtent à des règles contraignantes en matière d’urbanisme ou d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite (P.M.R.)

Vous pouvez obtenir dans certaines situations une exonération totale du respect de ces règles (dérogation aux règles d’urbanisme ou d’accessibilité) ou partielle lorsque votre projet méconnait légèrement la règle d’urbanisme (adaptations mineures).

 

I.  Instruction des demandes de dérogation aux règles d’urbanisme

 

La procédure de dérogation aux règles de construction est intégrée dans la procédure de délivrance du permis de construire.

Votre demande de dérogation au PLU intervient lorsque votre projet à pour objet :

 

• La reconstruction de bâtiments détruits ou endommagés à la suite d’une catastrophe naturelle survenue depuis moins d’un an
• La restauration ou la reconstruction d’immeubles protégés au titre de la législation sur les monuments historiques
• Des travaux nécessaires à l’accessibilité des personnes handicapées à un logement existant
• La mise en œuvre d’une isolation en saillie des façades des constructions existantes
• La mise en œuvre d’une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes
• La mise en œuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades (Articles L.152-4 et suivants du Code de l’Urbanisme)

 

Votre demande de dérogation au plan local d’urbanisme peut également être justifiée pour la mise en œuvre d’une isolation extérieure ou une protection contre le rayonnement solaire à condition que votre construction soit achevées depuis plus de deux et dans la limite d’un dépassement de 30 cm par rapport aux règles d’implantation des constructions ou par rapport à la hauteur des bâtiments, fixées par le PLU. ( Décret n°2016-802 du 15 juin 2016 )

Si votre construction est située dans les zones dites « tendues » ou dans une commune de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique,  vous pouvez obtenir des dérogations aux règles du PLU lorsque votre projet poursuit un objectif de mixité social.

 

Les dérogations consenties à votre projet portent sur les règles du PLU suivantes :

 

• votre construction destinée principalement à l’habitation à dépasser la hauteur maximale prévue par le règlement
• La surélévation de votre construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque la surélévation a pour objet la création de logement
• La transformation à usage principal d’habitation de votre immeuble existant
• La dérogation aux obligations de création d’aires de stationnement applicables aux logements lorsque votre projet de construction de logements est situé à moins de 500 mètres d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre
• La dérogation aux règles de retrait fixant une distance minimale par rapport aux limites séparatives, pour autoriser votre construction destinée principalement à l’habitation (Article L 152-6 du Code de l’Urbanisme).

 

Votre PLU peut lui-même prévoir certaines dérogations aux règles de gabarit et de densité des constructions dans les situations suivantes :

 

• Des secteurs situés dans les zones urbaines à l’intérieur desquels un dépassement maximum de 20% des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l’emprise au sol est autorisé pour permettre l’agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d’habitation
• Des secteurs à l’intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux bénéficie d’une majoration maximale de 50% du volume constructible tel qu’il résulte des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l’emprise au sol
• Des secteurs à l’intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant des logements intermédiaires, bénéficie d’une majoration maximale de 30% du volume constructible qui résulte des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l’emprise au sol
• Dans les zones urbaines ou à urbaniser, un dépassement des règles relatives au gabarit qui ne peut excéder 30%, pour les constructions faisant preuve d’exemplarité énergétique ou environnementale ou qui sont à énergie positive (Article 151-28 du Code de l’Urbanisme)

 

II.  Instruction des demandes d’adaptations mineures

 

En cas de méconnaissance légère à une règle d’urbanisme, vous pouvez accompagner votre demande de permis de construire, d’aménager ou déclaration préalable, d’une note sollicitant une adaptation mineure (Article L152-3 du Code de l’Urbanisme)

 

Cette demande d’adaptation ne peut être justifiée que pour trois motifs distincts :

• La nature du sol de votre parcelle
• La configuration de votre terrain
• Le caractère des constructions voisines

 

En outre, la méconnaissance à la règle d’urbanisme doit être limitée c’est-à-dire disposer d’une différence légère entre le projet et les prescriptions d’urbanisme, soit :

 

• coefficient d’emprise au sol de 52,8%, excédant le coefficient de 50% fixé par le règlement
• un chemin d’une largeur inférieure de 18 cm aux 6 mètres exigés
• le décalage de 20cm entre une limite de propriété et la limite de construction autorisée
• un dépassement de 85 cm de la hauteur maximale autorisée sur une des façades de la construction

 

Vous pouvez solliciter cette adaptation mineure à tout moment de la procédure d’instruction de votre demande.

En cas d’omission, le service instructeur est tenu de vérifier d’office si votre projet peut faire l’objet d’une adaptation mineure à la règle méconnue.

Vous pourrez ainsi soutenir l’adaptation mineure pour la première fois devant le juge administratif en cas de refus de votre permis de construire.

En cas de satisfaction, le permis de construire, le permis d’aménager ou la décision de non opposition à déclaration préalable doivent comporter une motivation sur l’adaptation mineure ( R 424-5 du Code de l’Urbanisme).

 

III.  Instruction des dérogations aux règles d’accessibilité

 

Votre demande de dérogation ne doit porter ni sur une construction neuve, ni sur des travaux d’extension.

La sous commission accessibilité examine les dérogations, pour les dossiers concernant, les bâtiments d’habitation collectifs, les maisons individuelles destinées à la location et la voirie.

Il n’existe pas de dérogation générale.

 

Vous ne pouvez obtenir des dérogations à l’obligation d’accessibilité aux personnes handicapées que dans les situations suivantes :

 

• Vous démontrez une impossibilité technique de réaliser les travaux d’accessibilité du fait de la situation physique de votre local
• Pour préserver un patrimoine architectural, urbain ou paysager, principalement dans le cas de bâtiments classés ou situés aux abords et dans le champ de visibilité de ce type de bâtiment, dès lors que les travaux doivent être exécutés à l’extérieur et, le cas échéant, à l’intérieur d’un établissement recevant du public classé au titre des monuments historiques ou sur un bâtiment protégé au titre des abords situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable
• S’il y a « disproportion manifeste » entre l’amélioration prévue et les conséquences, notamment sur l’activité de l’établissement ou du fait du coût des travaux
• Lorsque les copropriétaires d’un bâtiment à usage principal d’habitation s’opposent par décision motivée de l’assemblée générale à la réalisation des travaux de mise en accessibilité ( Article R 111-19-10 du Code la Construction et de l’Habitation )

 

Ainsi, lorsque les travaux de mise en conformité de votre établissement nécessite une démolition totale ou présentent un coût manifestement hors de proportion avec la faculté de votre entreprise, vous solliciterez une dérogation auprès du Préfet en accompagnant votre demande de devis sur le coût des travaux, études d’architecte sur l’absence de solutions techniques acceptables au regard de vos capacités financières.