Les changements d’usage

Vous êtes propriétaire d’un bâtiment existant dont vous envisagez de modifier sa destination.

Ce changement de destination n’est pas libre.

Vous devez préalablement soumettre votre projet au service de l’urbanisme en déposant soit un permis de construire , soit une déclaration préalable de travaux.

L’obtention de l’autorisation d’urbanisme n’est pas suffisant pour mener à bien votre projet situé sur Paris ou autres agglomérations lorsque vos travaux aboutissent à la suppression d’un local affecté à l’habitat.

Vous devrez obtenir une décision spéciale de votre Commune autorisant la suppression de ce local d’habitation moyennant, le cas échéant, une compensation.

I.  Les changements de destination

 1.1.  Liste des destinations

Le Code de l’Urbanisme fixe les catégories de « destination des constructions » .

L’ancienne rédaction de l’Article R. 123-9 du Code de l’urbanisme visait neuf types de destination :

• habitation

• hébergement hôtelier

• bureaux

• commerce

• artisanat

• industrie

• exploitation agricole ou forestière

• entrepôt

• Cinaspic (surface d’intérêt collectif)

Dorénavant, votre construction est soumise à 5 destinations possibles :

• exploitation agricole et forestière

• habitation

• commerce et activités de service

• équipements d’intérêt collectif et services publics

• autres activités des secteurs secondaires et tertiaires (Article R. 151-27 du Code de l’Urbanisme)

Ainsi votre garage à usage d’entrepôt est réputé avoir la même destination que votre habitation principale lorsque cet ouvrage constitue un annexe à votre logement.

Ces cinq destinations peuvent être déclinées en 20 sous-destinations mentionnées à l’Article R. 151-28 du Code de l’Urbanisme, et plus précisément définies par un Arrêté du 10 novembre 2016:

Vous devrez examiner le règlement du PLU de votre Commune pour prendre connaissance des changements de sous destination admises pour votre projet.

1.2.  Les changements de destination soumis à autorisation d’urbanisme

Le changement de destination de votre construction, entre l’une des 5 destinations précitées est soumis à :

• Déclaration préalable lorsque ce changement ne s’accompagne pas de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² (ou à 40 m² sous certaines conditions)

• Permis de construire lorsque ce changement s’accompagne de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² (ou à 40 m² sous certaines conditions)

Le changement de sous-destination est soumis à :

• Aucune formalité, lorsque ce changement ne s’accompagne pas de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² (ou à 40 m² sous certaines conditions)

• Permis de construire lorsque ce changement s’accompagne de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² (ou à 40 m² sous certaines conditions)

II.  Les changements d’affectation de votre local

2.1.  Vous devez satisfaire à une compensation

Votre local est situé sur Paris ou dans une autre ville compris dans la zone géographique d’application de l’Article L. 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Pour tout changement d’usage de votre local affecté à l’habitation au 1er janvier 1970, vous devrez obtenir une autorisation auprès de votre maire.

L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné

Votre maire doit prendre sa décision en prenant en compte les objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements.

Votre maire peut assortir son autorisation de changement d’usage d’une obligation de « compensation » sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

Une compensation financière au profit de l’Etat ne peut pas se substituée à la compensation physique.

L’autorisation mentionnant les locaux offerts en compensation mentionnés est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier.

Dans la ville de Paris, le règlement municipal autorise dans certaines situations un changement d’usage sans compensation :

• Autorisation n°1 : autorisation d’usage mixte, délivrée à une personne exerçant une activité professionnelle ou commerciale dans sa résidence principale.
• Autorisation n°2 : autorisation de changement d’usage à titre personnel, délivrée à une personne pour la durée de son activité dans le local.

La nature des changements d’usage sans compensation est fixée par les Articles 4 et suivants du règlement de Paris.

2.3.  L’autorisation est personnelle et incessible sauf en cas de compensation

En cas de vente de votre local ou si le professionnel cesse son activité, l’autorisation devient caduque.

Le local devra recouvrer son usage d’habitation.

Si vous avez procédé à une compensation, l’autorisation demeure réelle et définitive et se transmet avec le bien.

2.4.  Domiciliation d’entreprise

Les personnes physiques demandant leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers peuvent déclarer l’adresse de leur local d’habitation et y exercer une activité

Cette domiciliation est sans influence sur le changement d’affectation du local.