La densité de la construction

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Le Coefficient d’occupation des sols a été abrogé dans l’objectif de favoriser la densification des secteurs bâtis.

Dorénavant, la densité de votre construction est encadrée par les règles relatives à la superficie du terrain, implantation, emprise au sol et hauteur de la construction.

L’encadrement de ces règles ne doivent pas aboutir à rendre votre terrain inconstructible ou quasi-inconstructible.

 

 

I.  Contraintes sur la superficie du terrain

 

Le Plan Local d’Urbanisme ne peut fixer une superficie minimale des terrains à construire.

Cette règle a été identifiée comme un frein à la densification et mixité sociale.

Le ministère du logement et de l’égalité des territoires a édité une fiche qui détaille les conséquences de ce dispositif sur les documents d’urbanisme en vigueur à destination principale des Communes.

 

Conseil DEXTERIA AVOCATS Urbanisme

Votre Plan local d’urbanisme fixe une superficie minimale, le Maire ne doit pas faire application de cette règle lors de l’instruction de l’autorisation d’urbanisme.

A défaut, le refus de l’autorisation d’urbanisme pourra être contestée par devant le Tribunal Administratif..

 

II.  Contraintes sur les règles d’implantation

 

Les articles 6, 7 et 8 du règlement du Plan Local d’Urbanisme concernent l’implantation de votre construction.

L’article 6  définit une règle d’implantation par rapport au domaine public.

  • l’implantation « à l’alignement » en limite de la voie ou de l’emprise publique: l’objectif est de créer un front bâti continu le long de la voie.
  • l’implantation en retrait à partir de l’alignement ou à partir de l’axe de la voie.

 

2.1.  L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

 

L’article 7 du PLU vise à satisfaire aux obligations du code civil en matière de vues et ouvertures sur les murs (jours et fenêtres).

L’autorisation d’urbanisme n’est pas instruite sur le fondement du Code Civil.

Les autorisations d’urbanisme sont délivrées « sous réserve des droits des tiers».

Autrement dit, l’autorisation d’urbanisme ne couvre pas une atteinte portée aux droits de vos voisins (servitudes de vues, perte d’ensoleillement etc.)

La méconnaissance des règles de droit privé peut être invoquée devant le juge civil et vous exposer à la démolition de l’ouvrage portant atteinte aux droits des voisins.

 

2.2.  L‘implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété (article 8 du PLU)

 

L’article 8 du Plan Local d’Urbanisme vise à préserver l’éclairement et ensoleillement des constructions.

Cet article vise également à satisfaire aux normes sur la circulation des engins de lutte contre l’incendie.

L’article 8 du PLU ne s’applique sur si plusieurs constructions sont projetées sur le terrain d’assiette, peu importe qu’il s’agisse d’une construction annexe ou d’un bâtiment accessoire.

Votre projet est soumis à ces contraintes lorsque votre opération consiste en la réalisation d’un ensemble immobilier de deux ou plusieurs bâtiments.

 

III.  Contraintes sur l’emprise au sol de la construction

 

L’article 9 du règlement du Plan Local d’Urbanisme fixe les règles relatives à l’emprise au sol des constructions. (Article R151-39 du Code de l’Urbanisme)

L’article 9 définit la consommation de terrain par la construction projetée.

L’article 9 est applicable à votre projet lorsque les travaux envisagés crées une emprise au sol.

L’emprise au sol ne concerne pas la création de surface aux sous-sols de votre construction lorsque ceux ci sont totalement enterrés.

L’emprise au sol ne vise pas les terrasses nues prolongeant certaines pièces de votre maison.

Dans le silence du PLU :

  • l’emprise ne vise que les bâtiments et non les  autres ouvrages techniques
  • l’emprise concerne les bâtiments principaux ou annexes
  • les saillies, telles que Balcons, ne sont pas prises en compte dans le calcul de l’emprise

En cas d’un dépassement de l’emprise au sol, votre Commune devra refuser l’autorisation d’urbanisme, sous réserves de l’adaptation mineure.

 

Conseil DEXTERIA AVOCATS Urbanisme

Votre projet consacre un léger dépassement de l’emprise au sol, formulez une demande d’adaptation mineure.

 

 

IV.  Contraintes sur la Hauteur de la construction

 

L’article 10 du règlement du Plan Local d’Urbanisme fixe des règles relatives à la hauteur des constructions (Article R151-39 du Code de l’Urbanisme)

La règle de hauteur tend à imposer une hauteur maximale de votre construction.

Cette règle peut être calculée :

  • à partir du niveau NGF du terrain
  • par référence à la longueur des façades
  • par rapport à celle des bâtiments voisins
  • par référence à la largeur de la voie

L’article 10 peut inclure ou exclure du calcul de la hauteur, les ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures.

L’article 10 peut comporter des dispositions particulières sur la hauteur des terrains en déclivité.

Le calcul de la hauteur a pour base un point haut et un point bas.

 

  • Le point bas

Le PLU peut fixer comme référence au point bas:

  • le sol naturel, tel qu’il existe avant les travaux
  • la cote NGF
  • le niveau de la rue ou de l’emprise publique

 

  • Le point haut

Le PLU de votre Commune peut fixer plusieurs points tels que :

  • le faîtage de votre maison (ligne de jonction supérieure de pans de toitures inclinés suivant des pentes opposées)
  • l’égout du toit de votre maison (limite ou ligne basse d’un pan de couverture)
  • le sommet de l’acrotère de votre maison (élément de façade, situé au-dessus du niveau de la toiture ou de la terrasse et qui constitue des rebords ou garde-corps pleins ou à claire-voie) etc…

 

Conseil DEXTERIA AVOCATS Urbanisme

En cas de léger dépassement de la hauteur de votre maison, vous devrez solliciter une demande d’adaptation mineure auprès du Maire.

 

 

 

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