Préalablement à la conception de votre projet, vérifiez si la destination de votre construction est admise par le Plan Local d’urbanisme (Articles 1 et 2 du PLU).
Les constructions non admises par le Plan Local d’Urbanisme ne peuvent faire l’objet d’aucune régularisation via les procédures de dérogation ou adaptation mineure.
Vous devrez ainsi obtenir de votre Commune la modification des articles 1 et 2 du règlement du PLU interdisant la destination de votre construction.
Cette demande de modification du Plan Local d’Urbanisme doit être fondée sur des motifs d’urbanisme et non sur des motifs personnels car dans ce cas, la modification du PLU est illégale.
Vous vérifiez que votre projet est compatible avec la desserte des réseaux et voiries situés dans le secteur d’implantation de votre terrain.
I. Occupations et destinations réglementées par le PLU
Les articles 1 et 2 des règlements de zone des PLU prescrivent les occupations du sol admises puis celles interdites ou soumises à conditions. (Articles R151-30 et suivants du Code de l’Urbanisme)
Le Plan Local d’Urbanisme peut prévoir des règles strictes dans l’accueil des constructions autorisées notamment lorsque le terrain est classé dans une Zone spécialisée.
Dans une telle zone spécialisée, selon l’article 1 du PLU « sont interdits les constructions, travaux, ouvrages, installations, utilisations du sol autres que ceux prévus à l’article 2 du présent règlement »
Autrement dit, les constructions admises sont fixées limitativement par l’article 2 du PLU, de sorte que toute destination qui n’apparaît pas dans cette liste est interdite.
Dans les zones « mixtes », les occupations et utilisations du sol non expressément interdites par l’article 1 ou admises sous conditions par l’article 2 sont autorisées.
L’article 1 fixe ainsi limitativement les interdictions et l’article 2 expose les occupations et utilisations du sol admises sous conditions.
Ces dispositions s’appliquent à toutes les autorisations d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable, permis d’aménager etc) ainsi qu’à des utilisations du sol non soumises à un contrôle préalable.
Vous changez la destination de votre garage en une autre destination interdite par le Plan Local d’urbanisme.
Vous vous exposez à une action civile en restitution des lieux à leur état primitif outre des sanctions pénales.
Les articles 1 et 2 du Plan local d’urbanisme ont pour seul objet l’urbanisme et ne peuvent interférer avec d’autres procédures administratives indépendantes, comme par exemple la police de l’enseigne.
Les publicités, enseignes et pré-enseignes ne peuvent, être réglementées ou interdites par le PLU.
L’autorisation d’installer une enseigne est appréciée par le Maire en se fondant sur le règlement communal fixant les caractéristiques de l’enseigne (taille, couleur, forme etc..).
Les demandes d’installation d’une enseigne ne sont donc pas régis par le Code de l’Urbanisme mais par les dispositions des Articles L. 581-1 à L. 581-45 du code de l’environnement.
En dehors des dispositions particulières de la police d’enseigne, les articles 1 et 2 du PLU ne peuvent pas vous interdire les travaux nécessaires à la conservation des bâtiments existants.
En outre, le PLU ne peut pas vous interdire les clôtures ou prévoir des dispositions empêchant indirectement de vous clore.
Conseil DEXTERIA AVOCATS Urbanisme
Constituez un dossier de demande d’installation d’une enseigne auprès de votre commune même si le dispositif de publicité à fait l’objet d’une declaration prealable
II. Contraintes relatives aux conditions d’accès et voirie
Les dispositions de l’article 3 du PLU ont pour objet de définir les conditions de desserte de votre terrain par les voies publiques et privées et d’accès aux voies ouvertes au public (R151-47 et suivants du Code de l’Urbanisme)
Ces dispositions ont pour finalité :
- assurer la sécurité des usagers des voies de desserte et des voies d’accès.
- intégrer la voirie dans son environnement urbain en prévoyant notamment des mesures de traitement adéquates.
En l’absence de disposition du PLU sur les conditions d’accès et de voirie, le Maire ne pourra pas s’opposer à votre demande d’autorisation de construire pour desserte insuffisante en se fondant sur le Règlement national d’urbanisme (notamment risque de sécurité).
Lors de l’instruction de votre autorisation d’urbanisme sur un terrain enclavé, le Maire ne peut vous enjoindre la production d’une servitude de passage établie par convention ou décision judiciaire (Article 682 du Code Civil)
Le service instructeur de l’urbanisme ne peut vous demander que les pièces limitatives du dossier de permis de construire.
III. Contraintes relatives aux conditions de desserte par les réseaux
L’article 4 du règlement du Plan Local d’Urbanisme a pour objet de déterminer les conditions de desserte de votre terrain par les réseaux d’eau, d’électricité et de fixer des règles en matière d’assainissement. (Article R151-49 et suivants du Code de l’Urbanisme)
L’article 4 ne concerne que les réseaux d’eau, d’électricité et éventuellement d’assainissement, c’est à dire les réseaux dont l’absence fonde le refus de votre projet.
Ces dispositions ne visent pas les autres réseaux, tels que câble, gaz, téléphone, chauffage urbain, collecte des déchets, dispositions relatives aux branchements intérieurs, réseaux et modalités de raccordement aux constructions en matière d’assainissement, d’eau potable et d’électricité.
Par ailleurs, le PLU ne peut pas vous dispenser du raccordement obligatoire aux égouts publics (Article L. 1331-1 du Code de la Santé Publique)
Conseil DEXTERIA AVOCATS Urbanisme
Le maire exige la réalisation de travaux de réseaux publics en échange de la délivrance de votre permis d’aménager.
L’obligation de réaliser ainsi ces travaux résulte soit d’une convention passée avec votre Commune, soit d’une prescription financière fixée par le permis d’aménager.
Ces travaux consistent en la réalisation de réseaux destinés à desservir d’autres constructions existantes ou futures ;
Ces manœuvres sont totalement illégales puisque la Commune peut uniquement mettre à votre charge le coût de réalisation des équipements propres à votre opération.
vous contestez donc:
- le titre exécutoire émis par la Commune en recouvrement du coût des travaux
- la prescription financière insérée dans l’autorisation d’Urbanisme
Dans cette hypothèse, introduisez un recours plein contentieux devant le Tribunal Administratif pour engager la responsabilité de votre Commune.
