Article mis à jour le 8 juin 2026
I. L’encadrement de vos loyers soumis à la Loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948
Votre logement est soumis à la loi de 1948 sous réserve que :
- la date de construction du logement est antérieure au 1er septembre 1948 ;
- le logement est situé dans une commune de plus de 100 000 habitants ou limitrophe de ces communes.
Vous devez être entré dans les lieux avant le 23 décembre 1986 pour continuer de bénéficier du régime.
Mise en garde : la relocation d’un logement devenu vacant n’est plus soumise à la loi de 1948. Le nouveau locataire sera soumis au régime de droit commun de la loi du 6 juillet 1989, et, s’il est situé à Paris, à l’encadrement des loyers prévu par la loi ÉLAN.
Les logements soumis à la loi de 1948 sont classés par catégories en prenant en compte notamment les éléments de confort. Le bailleur ne peut augmenter librement le prix du loyer qu’en respectant un plafonnement fixé par décret (Décret n° 2013-863 du 26 septembre 2013, modifiant le Décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948).
| Catégories | Agglomération de Paris | Hors agglomération parisienne |
|---|---|---|
| IIA, IIB, IIC | 1,54 % | 1,54 % |
| IIIA, IIIB | 1,54 % | 1,54 % |
| Loyers forfaitaires | 1,54 % | 1,54 % |
| IV | 0 | 0 |
Depuis le 1er juillet 2013, le prix de base de la valeur locative mensuelle des locaux d’habitation ou à usage professionnel est fixé conformément aux tableaux ci-après.
En agglomération parisienne
| Cat. | Prix de base des 10 premiers m² (surf. corrigée) | Prix de base de chaque m² suivant |
|---|---|---|
| II A | 11,96 € | 7,09 € |
| II B | 8,23 € | 4,45 € |
| II C | 6,30 € | 3,36 € |
| III A | 3,81 € | 2,05 € |
| III B | 2,27 € | 1,18 € |
| IV | 0,26 € | 0,12 € |
Hors agglomération parisienne
| Cat. | Prix de base des 10 premiers m² (surf. corrigée) | Prix de base de chaque m² suivant |
|---|---|---|
| II A | 9,77 € | 5,82 € |
| II B | 6,74 € | 3,66 € |
| II C | 5,15 € | 2,77 € |
| III A | 3,13 € | 1,73 € |
| III B | 1,86 € | 0,96 € |
| IV | 0,26 € | 0,12 € |
Les loyers des locations soumises à la loi de 1948 sont calculés en fonction de la surface corrigée et de la catégorie du logement, c’est-à-dire la surface réelle du logement, corrigée principalement par la présence ou l’absence d’équipements et la réalisation de travaux de confort.
II. Vous contestez une augmentation de loyer
Vous introduisez une action en réduction du loyer lorsque le bailleur procède à une hausse du loyer en dehors de l’encadrement fixé par la loi de 1948.
Les loyers qui dépassent la valeur locative telle qu’elle est définie à l’article 27 sont ramenés à cette valeur locative (article 35 de la loi 48-1360 du 1er septembre 1948).
Si vous avez d’ores et déjà payé des loyers excédant la valeur locative, vous pouvez introduire une action en répétition de l’indu, c’est-à-dire en remboursement des loyers indûment perçus par votre bailleur.
En cas de présence d’une clause de votre bail fixant un loyer supérieur à la valeur locative ou aboutissant à une augmentation illicite du loyer, vous solliciterez l’annulation judiciaire de cette clause (article 63 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948). Le constat de nullité conduira votre bailleur à vous restituer le trop-perçu de loyers dans la limite de la prescription triennale.
Dans toutes ces situations, le bailleur encourt le risque d’être condamné à une amende civile comprise entre dix fois et cent fois le montant de la majoration exigée ou perçue. La juridiction statuant sur l’action en répétition est compétente pour prononcer d’office cette amende (article 57 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948).
III. Point de vigilance : interaction avec l’encadrement des loyers loi ÉLAN
À savoir pour les logements parisiens construits avant 1948
Si votre logement est situé à Paris et construit avant 1948, deux régimes peuvent coexister selon votre situation :
- Si vous êtes entré dans les lieux avant le 23 décembre 1986 : vous relevez de la loi de 1948, les règles décrites dans cet article s’appliquent.
- Si vous êtes entré dans les lieux après le 23 décembre 1986 ou lors d’une relocation après départ du locataire loi 1948 : vous relevez de la loi du 6 juillet 1989 et de l’encadrement des loyers loi ÉLAN, avec les loyers de référence fixés par arrêté préfectoral.
Textes applicables : Loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 — Décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 — Décret n° 2013-863 du 26 septembre 2013
Avocat bail d’habitation pour l’encadrement des loyers
Le cabinet Dexteria Avocats assiste bailleurs et locataires dans tous les litiges liés à l’encadrement des loyers à Paris. Qu’il s’agisse de vérifier la conformité d’un loyer, de contester un dépassement du loyer de référence majoré ou d’engager une action en remboursement du trop-perçu, votre avocat bail d’habitation analyse votre situation et vous propose la stratégie la plus adaptée.
Le cabinet intervient également en conseil préventif, notamment lors de la rédaction ou du renouvellement d’un bail, pour s’assurer de la conformité du loyer avec l’arrêté préfectoral en vigueur.
