Article mis à jour le 8 juin 2026
I. Le logement vacant préalablement à une nouvelle location
1.1. Les locations soumises au dispositif d’encadrement
Le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers s’applique aux contrats de location de logements (nus ou meublés) à usage de résidence principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans les zones tendues définies par décret.
Il s’applique notamment :
- lors de la relocation d’un logement vacant resté inoccupé moins de 18 mois ;
- lors du renouvellement du contrat de location.
Ce dispositif ne s’applique pas aux logements appartenant aux organismes HLM, aux logements conventionnés APL, aux logements soumis à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 et aux locations saisonnières.
Les zones tendues concernées incluent notamment : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
Le bailleur ne peut fixer un loyer dépassant le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Si le loyer a été révisé au cours des 12 derniers mois précédant la conclusion du nouveau bail, le bailleur ne peut procéder à une nouvelle révision. Si aucune révision n’est intervenue sur cette période, une révision est possible en fonction de la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
1.2. Les locations exclues du dispositif
Le bailleur peut fixer librement le loyer dans les situations suivantes :
- logements faisant l’objet d’une première location ;
- logements inoccupés depuis plus de 18 mois ;
- logements ayant fait l’objet de travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois, d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Le bailleur peut exciper des dérogations justifiant une augmentation du loyer :
En cas de travaux dans le logement
En cas de travaux réalisés depuis la dernière location, une augmentation du loyer peut être appliquée dans la limite de 15 % du coût réel des travaux TTC, sous réserve que :
- les travaux soient des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence ;
- ils aient été réalisés dans le logement ou dans les parties communes ;
- ils aient été réalisés depuis la conclusion du contrat initial avec le précédent locataire ou depuis son dernier renouvellement ;
- le coût des travaux soit au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.
En cas de sous-évaluation du loyer
Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, le bailleur peut procéder à un réajustement, dans la limite de la moitié de la différence entre le loyer de référence constaté dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué, éventuellement révisé.
II. Votre bail d’habitation est renouvelé
L’évolution du loyer est limitée à celle de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), sauf si le bailleur justifie avoir réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Dans ce cas, l’augmentation est plafonnée à 15 % du coût réel des travaux TTC.
En cas de sous-évaluation du loyer, son augmentation ne peut excéder la moitié de la différence entre le loyer habituellement constaté dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement, éventuellement révisé.
III. L’encadrement des loyers à Paris : Loi ÉLAN et arrêté préfectoral 2025-2026
Au-delà de l’encadrement de l’évolution des loyers applicable en zones tendues, Paris est soumise depuis le 1er juillet 2019 à un dispositif spécifique d’encadrement du niveau des loyers, fondé sur l’article 140 de la loi ÉLAN du 23 novembre 2018.
Ce dispositif fixe, pour chaque logement parisien, trois loyers de référence selon la zone géographique (80 quartiers), le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou non du logement :
Les loyers de référence actuellement en vigueur à Paris sont fixés par l’arrêté préfectoral n° 2025-06-16-00003, applicable du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026. Le loyer de référence majoré varie de 18,10 à 50,20 €/m² hors charges selon la zone, le type de bien et l’époque de construction.
Depuis la loi Climat et Résilience, les logements classés F ou G (passoires thermiques) ne peuvent faire l’objet d’aucune augmentation de loyer, ni à la relocation, ni au renouvellement. Le plafond d’augmentation est de 0 %, quelle que soit l’évolution de l’IRL.
Jurisprudence récente : annulation de l’arrêté 2023-2024
Par une décision du 24 octobre 2025, le Tribunal Administratif de Paris a annulé l’arrêté préfectoral fixant les loyers de référence pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, en raison d’une erreur de droit dans les modalités de détermination des catégories de logements et secteurs géographiques.
Conséquences pratiques : cette annulation ne remet pas en cause le principe de l’encadrement des loyers. Elle ne peut avoir d’effet que pour les actions contentieuses engagées avant la date du jugement. Les baux en cours conclus sur la base de cet arrêté ne sont pas automatiquement remis en cause.
IV. La procédure à mettre en œuvre en cas de litige avec votre bailleur
En cas de litige portant sur l’encadrement de l’évolution ou du niveau des loyers, vous devrez préalablement saisir la commission départementale de conciliation (article 18, alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989).
En cas de renouvellement du bail, il appartient au bailleur de saisir la commission de conciliation dès lors que vous avez exprimé votre désaccord par écrit ou gardé le silence pendant quatre mois avant le terme du contrat. À défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé.
Signalement d’un dépassement de loyer à Paris
Depuis le 1er janvier 2023, la Ville de Paris met à disposition des locataires une plateforme de signalement en ligne permettant de vérifier la conformité du loyer et de signaler tout dépassement. Depuis le 15 janvier 2025, l’accès à cette plateforme nécessite un compte Mon Paris.
Le locataire dispose d’un délai de 3 ans à compter de la date de signature du bail pour contester un loyer excessif et obtenir son remboursement.
Le non-respect du loyer de référence majoré expose le bailleur à :
- une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique ;
- 15 000 € pour une personne morale (société, SCI…) ;
- l’obligation de rembourser le trop-perçu au locataire sur les 3 dernières années.
Textes applicables : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 – Loi ÉLAN du 23 novembre 2018 (art. 140) – Arrêté préfectoral n° 2025-06-16-00003 – Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 – TA Paris, 24 octobre 2025
Avocat bail d’habitation pour l’encadrement des loyers
Le cabinet Dexteria Avocats assiste bailleurs et locataires dans tous les litiges liés à l’encadrement des loyers à Paris. Qu’il s’agisse de vérifier la conformité d’un loyer, de contester un dépassement du loyer de référence majoré ou d’engager une action en remboursement du trop-perçu, votre avocat bail d’habitation analyse votre situation et vous propose la stratégie la plus adaptée.
Le cabinet intervient également en conseil préventif, notamment lors de la rédaction ou du renouvellement d’un bail, pour s’assurer de la conformité du loyer avec l’arrêté préfectoral en vigueur.
