Article mis à jour le 25 mai 2019
La révision du loyer en cours du bail suppose qu’il ait été inséré au contrat de bail d’habitation une clause d’indexation du loyer, également nommée clause d’échelle mobile.
L’indexation est un mécanisme de révision du loyer moyennant l’application d’un indice dont la variation détermine à la hausse ou à la baisse le montant du nouveau loyer (Article 17-1, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
L’Indice de Référence des Loyers (I.R.L.) publié chaque trimestre par l’Institut National de la Statistiques et des Etudes Economiques (INSEE), s’applique de plein droit à tout contrat de location d’habitation nouvellement conclu et contrat en cours depuis le 1er janvier 2006 (Loi n°2005-1719 du 30 décembre 2005 – art. 163 JORF 31 décembre 2005).
I. Mécanisme et indexe du loyer révisé
Vous devez impérativement stipuler au contrat de Bail le mécanisme de révision du loyer.
À défaut, le montant loyer ne peut être révisé au cours de bail, exception faite des dispositions relatives aux travaux d’amélioration du logement.
L’indexation intervient chacune année, soit à date arrêtée par les parties, soit à la date anniversaire du contrat de bail.
La hausse du loyer ne peut excéder la variation de l’IRL, la Loi de prévoyant pas de limite à la baisse.
La révision du loyer s’applique à la condition que chaque année vous manifestez expressément votre volonté de réviser le loyer, la révision prenant effet qu’à compter de cette date.
Il y a alors lieu d’appliquer la formule suivante :
Nouveau loyer = Loyer initial x Nouvel indice
Indice précédent
Illustration DEXTERIA AVOCATS Bail d’habitation
Bail d’habitation conclu le 1er mars 2016 – Le montant du loyer au principal : 1.000,00 €
Indice publié à la date de signature du bail : 125,26 (2015 T3)
Au 1er mars 2016, le dernier indice publié : 125,33 (2016 T3)
Le Nouveau loyer s’établit comme suit :
1.000,00 € (Loyer initial) x 125,33 (Nouvel indice) = 1.000,56 €
125,26 (Indice précédent)
Certes, la variation n’a que peu d’effet en période de faible inflation, l’amplitude étant bien plus conséquente sur une inflation forte.
II. La prescription d’une créance issue de l’indexation
À défaut de faire connaître votre décision au Locataire, d’appliquer la clause d’indexation dans le délai d’un an, vous êtes réputé y avoir renoncé pour l’année écoulée.
2.1 La demande de révision exprimée dans l’année de révision annuelle
L’indexation est exigible à compter de votre demande. Vous ne pouvez réclamer rétroactivement le paiement de la quote-part du loyer correspondant à l’indexation.
Illustration DEXTERIA AVOCATS Bail d’habitation
La révision du loyer doit en principe intervenir le 1er mars 2017. Cependant, vous ne manifestez votre volonté que le 1er septembre 2017. Vous perdez le bénéfice de l’indexation pour la période s’écoulant du 1er mars au 31 août 2017.
2.2. La demande de révision exprimée au-delà de l’année de révision annuelle
Si vous omettez de procéder à la révision dans le délai d’un an suivant la date à laquelle doit intervenir le jeu de l’indexation, vous serez réputé y avoir renoncé.
Illustration DEXTERIA AVOCATS Bail d’habitation
Bail d’habitation conclu le 1er mars 2013 – Le montant du loyer au principal : 1.000,00 €
Indice publié à cette date : 123,55 (2012 T3)
Vous omettez de vous prévaloir de l’augmentation de loyer au 1er mars des années 2014 – 2015 – 2016, exprimant votre demande fin février 2017.
Le montant résultant de l’application de l’indice est définitivement perdu pour ces 3 années susmentionnées.
Le nouveau loyer s’établit comme suit :
Indice publié à la date de signature du bail : 123,55 (2012 T3)
Au 1er mars 2016, le dernier indice publié : 125,33 (2016 T3)
1.000,00 € (Loyer initial) x 125,33 (Nouvel indice) = 1.014,41 €
123,55 (Indice précédent)
Vous êtes recevable à réclamer à compter du 1er mars 2017, le montant du loyer indexé qui s’élève dorénavant à la somme de 1.014,41 €.