Notre cabinet d’avocats immobilier régularise la vente de fonds de commerce.
1 – Actes conclus entre le Vendeur et l’Acheteur du fonds de commerce
À l’issue des discussions menées par le Vendeur et l’Acheteur du fonds de commerce, les parties ont arrêté un prix. Cet accord sur la chose et le prix commande d’acter la cession.
A – L’offre d’achat et son acceptation
À l’effet de cristalliser la négociation, l’Acquéreur soumet au Vendeur une offre d’achat, à laquelle il mentionne :
- Nom, prénom, adresse du pollicitant (personne physique ou morale qui soumet l’offre au Vendeur)
- Date de la dernière de visite du local commercial,
- Situation du fonds de commerce
- Nom ou dénomination sociale de propriétaire du fonds de commerce
- Prix d’achat du fonds de commerce proposé à l’acceptation du Vendeur
- Engagement de signer un compromis de vente (acte synallagmatique de vente)
- Mention des modalités de financement, sur les fonds propres et crédit bancaire éventuel plafonné quant à son montant et son taux hors assurance
- Durée de validité de l’offre
B – Le compromis de vente de fonds de commerce sous conditions suspensives
Les mentions portées à la promesse de vente:
L’acte de vente du fonds de commerce suppose de faire figurer plusieurs mentions d’information permettant d’éclairer le consentement de l’Acquéreur.
Quoiqu’ ait été abrogé par la Loi par loi n°2019-744 du 19 juillet 2019, il n’en reste pas moins une obligation générale d’informations contractuelles issue de l’Article 1112-1 du Code civil.
Aussi, il est vivement recommandé de mentionner les éléments d’information essentiels du fonds de commerce au risque de vicier le consentement de l’Acquéreur.
Ces informations capitales portant sur :
- la preuve de la propriété du fonds
- les stipulations essentielles du bail cédé avec le fonds
- la désignation des éléments du fonds cédés, à savoir les éléments corporels, les éléments incorporels, et éventuellement les marchandises
- les contrats travail transférés avec la cession du fonds de commerce
- Le prix de vente en trois composantes à l’effet de satisfaire au 3e alinéa de l’Article L 141-5 du Code de commerce (éléments corporels, éléments incorporels, marchandises s’il y a lieu.
À défaut de ventiler le prix de vente, le privilège du vendeur porte exclusivement sur l’enseigne, le nom commercial, le droit au bail, la clientèle et l’achalandage, ce qui en exclut donc notamment les équipements et matériels, le mobilier. - les contrats d’assurance sont transférés de plein droit au profit de l’Acquéreur conformément aux dispositions de l’article L 121-10 alinéa 3 du Code des assurance Il appartient au Vendeur du fonds de commerce d’informer l’assureur de la vente. Il suit de ce transfert que l’Acquéreur du fonds de commerce est tenu de payer les primes d’assurance.Toutefois, l’Acquéreur ou l’Assureur peut décider de résilier unilatéralement le contrat d’assurance en cours (Article L 121-10 du Code des assurances)
- les autres contrats en cours ne sont pas de fait transférés à l’acquéreur. Les Vendeurs et Acquéreurs devront convenir à la cession de chacun des contrats avec l’accord du cocontractant primitif dans les conditions fixées à l’Article 1216 du Code civil)
Condition suspensive à la promesse de vente de fonds de commerce :
Il est notoire que le contrat à force de loi entre les parties, dont l’inexécution porte le risque d’être sanctionné du fait de l’auteur du manquement.
La condition dite suspensive vise donc à assujettir la naissance de l’obligation contractuelle à la réalisation d’un événement futur et incertain.
Aussi, DEXTERIA Avocats met en garde l’Acquéreur qui organiserait sa sortie du contrat en faisant obstacle à la réalisation d’une condition suspensive convenue.
La sanction de ce comportement déloyal entraîne à considérer la condition évincée comme réalisée. (Article 1304-3 du Code civil)
Ceci étant, parmi les conditions suspensives les plus fréquentes figurent : la purge du droit de préemption communale, les autorisations de travaux, l’obtention d’un accord de prêt en cas de recours à un financement bancaire du fonds de commerce.
La purge du droit de préemption des communes sur les fonds de commerce
Le droit de préemption sur la cession à titre onéreux de fonds de commerce institué en faveur des Communes est dédié à préservation de la diversité des commerces de proximité (Article L214-1 et suivants du Code de l’urbanisme)
La légalité du dispositif est conditionnée au préalable d’une décision motivée du Conseil municipal délimitant un périmètre de sauvegarde dans lequel peut s’exercer le droit de préemption sur les commerces de proximité
Il appartient au Cédant de contrôler si la Commune à instauré un tel droit de préemption sur son territoire.
À cet égard, il est fréquent que les Communes diffusent cette information sur leur site internet en cartographiant le périmètre de sauvegarde commercial en vigueur sur son territoire.
Néanmoins, il subsiste le risque que les renseignements publiés sur le site de la Commune soient invalides, le périmètre pouvant avoir été restreint, voire supprimé ou inversement étendu.
Aussi, le Cédant devra préalablement se renseigner sur l’existence ou l’actualisation d’un périmètre de sauvegarde de la diversité des commerces du lieu d’implantation du fonds de commerce.
En ce cas, le Cédant soumettre à la Commune une déclaration préalable de cession du fonds de commerce précisant proximité (Article L214-1 et suivants du Code de l’urbanisme) :
- le prix de vente,
- le nombre de salariés du cédant,
- l’activité de l’Acquéreur concerné,
- la nature de leur contrat de travail
- les conditions de la cession,
- le chiffre d’affaires, sachant que cette mention est facultative
- le bail commercial est annexé à la déclaration
À défaut de satisfaire préalablement au dépôt de cette déclaration d’aliénation, la sanction applicable à la violation de cette obligation est la nullité de la vente du fonds de commerce.
La Commune dispose alors d’un délai de 2 mois à compter de la réception de la déclaration préalable pour notifier au Vendeur sa décision d’acquérir ou de renoncer à exercer son droit de préemption.
À l’expiration de ce délai, si aucune réponse de l’administration n’a été formulée alors le Commune est censé avoir implicitement refusé d’acquérir le commerce cédé.
La bonne pratique de DEXTERIA Avocats consiste à déposer très en amont, dès après la conclusion de la promesse de vente, une déclaration préalable de cession du fonds de commerce permettant de purger le droit de préemption commercial de la commune, tendant ainsi à satisfaire Vendeurs et Acquéreurs désireux de voir sans différer, l’opération se réaliser. En effet, le Cédant quoique passionné par son activité peut être usé par un métier exigeant alors que l’Acquéreur d’un enthousiasme battant neuf est impatient de démarrer son commerce.
