En cas de charges de copropriété impayées, le syndic peut engager une action au nom du syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire de la collectivité des propriétaires de l’immeuble.
Le syndicat peut recourir à une procédure accélérée pour obtenir le paiement des charges impayées et, sous certaines conditions, réclamer par anticipation des provisions dont l’échéance n’est pas encore atteinte.
Dans son arrêt du 18 juin 2026, n° 24-19.950, publié au Bulletin, la Cour de cassation rappelle ainsi que le montant des impayés ne suffit pas à justifier le recours à cette procédure et que toutes les demandes financières ne peuvent pas y être présentées.
Charges de copropriété impayées : la mise en demeure préalable
Cette décision invite à distinguer les charges définitivement établies après l’approbation des comptes des provisions, qui correspondent aux sommes appelées à l’avance pour financer les dépenses de la copropriété.
Ces provisions sont notamment calculées à partir du budget prévisionnel, autrement dit du budget voté en assemblée générale pour couvrir les dépenses courantes à venir.
Lorsqu’une provision n’est pas réglée à sa date d’échéance, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet, après une mise en demeure restée infructueuse passé trente jours, de rendre immédiatement exigibles les autres provisions visées par ce texte.
Cette exigibilité anticipée signifie que le copropriétaire peut devoir payer certaines provisions avant leur date habituelle, le texte permettant également de poursuivre les sommes restant dues au titre des années comptables précédentes après approbation des comptes.
L’approbation des comptes des années antérieures résulte d’un vote de l’assemblée générale, dont les décisions doivent être rapprochées des sommes réclamées au copropriétaire afin d’en vérifier la justification.
Une fois les conditions légales réunies, le syndicat peut saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, une procédure qui conduit à un jugement sur la demande en paiement et non à une simple mesure provisoire.
Dans l’affaire jugée en 2026, la Cour appliquait une ancienne rédaction de l’article 19-2, qui renvoyait aux provisions de l’article 14-1 et du I de l’ancien article 14-2.
Depuis le 1er janvier 2023, la rédaction du texte renvoie à l’article 14-1 et prévoit son application aux cotisations du fonds de travaux, la réserve collective destinée à financer des travaux, désormais mentionnée à l’article 14-2-1.
Malgré cette évolution des références légales, l’exigence d’une mise en demeure précise conserve toute son importance, puisqu’elle avait déjà été affirmée sur le texte réformé dans l’avis du 12 décembre 2024, n° 24-70.007.
En l’espèce, une copropriétaire avait été condamnée par la cour d’appel de Rennes à payer 77.128,51 €, comprenant des impayés arrêtés au 31 décembre 2021 et une provision du premier trimestre 2022.
Les juges avaient fondé cette condamnation sur les procès-verbaux d’assemblées générales, le décompte de la dette et une mise en demeure du 11 juin 2021 qu’ils avaient jugée explicite.
Toutefois, la difficulté ne portait pas seulement sur l’existence de documents comptables, mais sur le contenu de cette mise en demeure et sur l’absence de règlement des provisions concernées pendant le délai légal.
La mise en demeure est en effet une demande formelle de paiement qui doit ici préciser la nature et le montant des provisions réclamées, afin de permettre au copropriétaire d’identifier les impayés déclenchant la procédure.
Un montant global peut regrouper des provisions récentes, des soldes d’années précédentes et d’autres postes, alors que le juge doit pouvoir reconnaître les provisions dont le non-paiement permet d’appliquer l’article 19-2.
La Cour de cassation reproche donc aux juges de ne pas avoir recherché si le courrier détaillait les provisions impayées dues au titre de l’article 14-1, la seule qualification de mise en demeure explicite ne suffisant pas.
A cette vérification devait s’ajouter celle du non-paiement des sommes concernées dans le délai suivant la mise en demeure, puisque le maintien d’une dette globale à une date ultérieure ne démontre pas nécessairement cette condition.
Cette distinction peut être illustrée par un exemple fictif dans lequel un compte débiteur de 2 500 euros comprend 2 000 euros d’anciens soldes et une provision courante impayée de 500 euros.
Si les pièces établissent qu’un versement effectué dans les trente jours a réglé cette provision de 500 €, les 2.000 € restant dus ne permettent pas, à eux seuls, de considérer que la mise en demeure est demeurée infructueuse pour la provision concernée.
Cet exemple reprend la logique de l’arrêt du 21 avril 2022, n° 20-20.866, qui imposait de rechercher si les paiements intervenus dans le délai avaient couvert les provisions pertinentes, même sans solder toute la dette.
Dès lors, pour préparer l’action le syndic doit rapprocher les appels de fonds, les décisions d’assemblée, la mise en demeure, la preuve de sa notification et les paiements enregistrés, afin de suivre précisément les sommes concernées.
Le même contrôle reste nécessaire lorsque de nouvelles provisions sont ajoutées pendant le procès, car une ancienne mise en demeure ne couvre pas automatiquement les années suivantes.
Dans son arrêt du 15 janvier 2026, n° 23-23.534, la Cour exige ainsi une nouvelle mise en demeure pour réclamer les provisions d’années comptables postérieures à celle de la demande initiale.
Cette décision exclut également d’ajouter indistinctement les sommes d’années comptables non visées par une mise en demeure et dont les comptes ne sont pas encore approuvés, ce qui oblige à vérifier chaque année concernée par le décompte actualisé.
Lorsque la mise en demeure ne présente pas la précision exigée, la demande fondée sur l’article 19-2 encourt l’irrecevabilité, ce qui signifie qu’elle ne peut pas être examinée dans ce cadre procédural.
La décision du 18 juin 2026 doit néanmoins être lue avec précision, car la Cour a annulé l’arrêt pour défaut de base légale, c’est-à-dire faute de constatations suffisantes pour vérifier que les conditions de la loi étaient réunies.
Cette annulation ne déclare donc ni le courrier irrégulier ni la dette inexistante, l’affaire étant renvoyée devant la cour d’appel d’Angers pour un nouvel examen.
Recouvrement accéléré : quelles sommes le juge peut-il examiner ?
Outre les charges, le syndicat demandait le remboursement de frais engagés pour déménager les meubles de la copropriétaire afin de réaliser des travaux, ce qui soulevait une seconde difficulté.
Pour accorder ce remboursement, la cour d’appel avait retenu un lien suffisant avec la demande principale de paiement des charges, en application de l’article 70 du code de procédure civile.
Cependant, ce lien ne permettait pas de déterminer si le président, saisi selon la procédure spéciale de l’article 19-2, avait le pouvoir de trancher cette autre demande.
La Cour de cassation rappelle à cet égard, sur le fondement des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile, que le président ne peut statuer dans cette procédure que sur les demandes que les textes l’autorisent expressément à examiner.
Autrement dit, une somme supplémentaire ne peut pas être accordée au seul motif qu’elle concerne le même copropriétaire ou qu’elle résulte de travaux dans l’immeuble.
Pour les frais de déménagement, les juges devaient donc établir leur appartenance aux sommes pouvant être réclamées selon l’article 19-2, au lieu de se limiter à leur proximité avec le litige de charges.
Le syndicat doit en conséquence expliquer, pour chaque somme réclamée, pourquoi elle est due et pourquoi son paiement peut être demandé dans cette procédure, certaines créances pouvant nécessiter une autre action.
Cette solution ne signifie toutefois pas que tous les frais accompagnant le recouvrement ou toutes les demandes de dommages-intérêts sont interdits, car l’arrêt sanctionne une justification insuffisante concernant les frais litigieux.
Ainsi, la condamnation à des dommages-intérêts fondée sur l’article 1231-6 du code civil est annulée parce qu’elle dépendait des condamnations principales, sans que la Cour décide séparément si ces dommages-intérêts pouvaient être demandés dans cette procédure.
Cette limite des pouvoirs du juge s’applique aussi au copropriétaire poursuivi, qui peut souhaiter répondre à la demande de paiement en sollicitant lui-même une indemnisation contre le syndicat.
Une telle demande présentée en retour est appelée demande reconventionnelle, et l’arrêt du 15 janvier 2026, n° 24-10.778 confirme qu’elle est irrecevable lorsqu’elle ne relève pas des pouvoirs du président dans cette procédure.
La Cour qualifie cette objection de fin de non-recevoir : la demande ne peut être examinée dans ce cadre, la difficulté concernant les pouvoirs du juge spécialement saisi plutôt que la désignation d’un tribunal compétent.
Pour le copropriétaire, contester le montant réclamé ou produire la preuve d’un paiement doit donc être distingué d’une demande visant à faire condamner le syndicat pour un préjudice distinct.
En cas de contestation de la répartition des charges de copropriété, l’examen doit également porter sur les dépenses, les grilles de répartition et les règles applicables au lot, au-delà du seul courrier de mise en demeure.
L’analyse du dossier doit ainsi identifier ce qui peut être contesté ou demandé dans l’instance engagée et ce qui nécessite une autre démarche, afin d’adapter aussi bien l’action du syndicat que la défense du copropriétaire.
Dans cette perspective, DEXTERIA AVOCATS intervient en qualité d’avocat en droit de la copropriété pour vérifier les sommes réclamées, examiner les actes préalables et déterminer les demandes ou moyens de défense adaptés à la procédure.
Avocat immobilier pour des charges de copropriété impayées
DEXTERIA AVOCATS intervient pour vérifier les sommes réclamées, examiner les actes préalables et déterminer les demandes ou moyens de défense adaptés à la procédure.
