La répartition des charges de copropriété est encadrée par la loi du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété. Mais cette répartition peut être erronée, déséquilibrée ou contraire à la loi. Un copropriétaire qui s’estime lésé dispose de plusieurs recours, soumis à des délais stricts qu’il est impératif de respecter.
Sommaire
- Quels motifs permettent de contester la répartition des charges ?
- Contester une clause du règlement de copropriété contraire à la loi
- L’action en révision pour répartition lésionnaire
- Contester une décision d’assemblée générale modifiant les charges
- Contester un appel de fonds irrégulier
- Quelle procédure pour contester la répartition des charges ?
- Points de vigilance : les délais à ne pas manquer
- FAQ
Quels motifs permettent de contester la répartition des charges de copropriété ?
La contestation de la répartition des charges peut reposer sur plusieurs fondements distincts. Chacun ouvre une voie d’action spécifique, avec ses propres conditions et délais.
Clause du règlement contraire à la loi
Le règlement de copropriété peut contenir une clause de répartition des charges qui ne respecte pas les critères légaux imposés par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Une telle clause est réputée non écrite et peut être écartée à tout moment, sans délai.
Répartition initiale lésionnaire
Un copropriétaire peut contester la répartition fixée dans le règlement de copropriété lors de la mise en copropriété si sa quote-part de charges est supérieure de plus d’un quart à sa valeur réelle, ou si celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart. Cette action est soumise à un délai de cinq ans.
Décision d’AG irrégulière
Lorsqu’une assemblée générale modifie la répartition des charges de manière irrégulière, la décision peut être contestée dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Ce délai est un délai de forclusion : passé ce terme, l’action est définitivement irrecevable.
Appel de fonds irrégulier
Un appel de fonds peut être contesté s’il ne repose pas sur une décision régulière d’assemblée générale, s’il est calculé sur une grille de répartition erronée ou s’il intègre des charges qui ne devraient pas être imputées au copropriétaire concerné.
Contester une clause du règlement de copropriété contraire à la loi
Certaines clauses de répartition des charges figurant dans le règlement de copropriété sont directement contraires aux dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965. Ces clauses sont réputées non écrites, c’est-à-dire qu’elles sont censées n’avoir jamais existé.
- Une clause répartissant les charges générales autrement que proportionnellement aux millièmes de parties communes est réputée non écrite.
- Une clause mettant à la charge d’un seul copropriétaire des charges qui devraient être communes est réputée non écrite.
- Une clause exonérant totalement un copropriétaire du paiement de charges communes est réputée non écrite.
Pas de délai pour invoquer une clause réputée non écrite
L’action tendant à faire constater qu’une clause est réputée non écrite n’est pas soumise à prescription. Elle peut être invoquée à tout moment, y compris en défense lors d’une action en recouvrement de charges. C’est l’un des rares cas en droit de la copropriété où le temps ne joue pas contre le copropriétaire lésé.
Lorsque le juge constate qu’une clause est réputée non écrite, il doit lui-même fixer la nouvelle répartition des charges. Le juge ne peut pas renvoyer les parties à faire établir et adopter en assemblée générale une nouvelle répartition : il doit lui-même y procéder.
Effet non rétroactif de la décision judiciaire
La nouvelle répartition ordonnée par le juge ne s’applique qu’à compter de la date à laquelle la décision a acquis l’autorité de la chose jugée, et n’a aucun effet sur les charges échues antérieurement. Ce principe de non-rétroactivité est solidement ancré dans la jurisprudence depuis 2013.
Cass. 3e civ., 25 avr. 2024, n° 22-21.921 – Cass. 3e civ., 10 juill. 2013, n° 12-14.569
L’action en révision pour répartition lésionnaire
L’Article 12 de la loi du 10 juillet 1965 institue une action spécifique permettant à tout copropriétaire de demander la révision de la répartition initiale des charges lorsque celle-ci est manifestement déséquilibrée.
Conditions de l’action en révision
- La quote-part de charges du demandeur est supérieure de plus d’un quart à ce qu’elle devrait être au regard de sa valeur réelle.
- Ou la quote-part d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart à ce qu’elle devrait être.
- L’écart doit être calculé par rapport à la valeur réelle du lot, appréciée selon les critères légaux (consistance, superficie, situation).
Délai : cinq ans à compter de la publication
La demande doit être introduite dans un délai de cinq ans suivant l’enregistrement officiel du règlement de copropriété au fichier immobilier.
Ce délai est un délai de prescription. Passé cinq ans depuis la publication du règlement au fichier immobilier, l’action en révision pour lésion n’est plus recevable.
En pratique, cette action concerne principalement les copropriétés récentes ou les immeubles ayant fait l’objet d’une mise en copropriété récente.
Contester une décision d’assemblée générale modifiant la répartition des charges
Lorsqu’une assemblée générale adopte une résolution modifiant la répartition des charges, tout copropriétaire qui s’estime lésé peut la contester en justice. Cette action est soumise aux règles de l’Article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Délai de forclusion de deux mois : une règle absolue
Le délai de forclusion de deux mois constitue une règle stricte, dont le point de départ est fixé à la première présentation de la lettre recommandée notifiant le procès-verbal d’assemblée générale, sans égard au comportement du destinataire.
Ce délai a été validé par la Cour de cassation comme conforme à la Convention européenne des droits de l’homme dans deux arrêts du 16 avril 2026 publiés au Bulletin.
Cass. 3e civ., 16 avr. 2026 (deux arrêts publiés au Bulletin) – Cass. 3e civ., 4 juill. 2024
- Le délai court à compter de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le PV, même si le copropriétaire n’a pas retiré le courrier.
- Passé deux mois, l’action en contestation de la décision d’AG est définitivement forclose : aucun tribunal ne peut l’examiner.
- En revanche, l’action en responsabilité contre le syndic est distincte de l’action en contestation et n’est pas soumise au délai de deux mois (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026).
Interruption du délai : ce que dit la jurisprudence 2024
L’interruption du délai par la demande principale en annulation de l’assemblée générale profite aux demandes subsidiaires en annulation de certaines résolutions, dès lors que celles-ci tendent aux mêmes fins. Cette règle, précisée par la Cour de cassation le 16 octobre 2025, offre une souplesse procédurale utile lorsque plusieurs résolutions sont contestées simultanément.
Contester un appel de fonds irrégulier en copropriété
Indépendamment de la répartition fixée par le règlement, un copropriétaire peut contester un appel de fonds spécifique s’il est irrégulier dans son fondement ou dans son calcul.
- Appel de fonds sans décision d’AG : tout appel de fonds exceptionnel doit reposer sur une délibération d’assemblée générale régulièrement adoptée. Un appel de fonds décidé unilatéralement par le syndic sans autorisation de l’AG peut être contesté.
- Erreur dans la grille de répartition : si l’appel de fonds est calculé sur une quote-part de millièmes incorrecte, le copropriétaire peut en demander la rectification.
- Charges imputées à tort : certaines charges peuvent être imputées à un copropriétaire alors qu’elles ne le concernent pas (ascenseur desservant uniquement certains étages, charges de parking pour un lot sans parking).
- Double appel de fonds : une erreur de gestion du syndic peut conduire à un double appel pour la même charge. Le trop-perçu doit être restitué.
Comment vérifier un appel de fonds ?
Tout copropriétaire a le droit de consulter les documents comptables du syndicat et les annexes du budget prévisionnel. Le syndic est tenu de communiquer, sur simple demande, les justificatifs des charges appelées. En cas de refus, une mise en demeure puis une action en communication forcée sont possibles.
Quelle procédure pour contester la répartition des charges de copropriété ?
La procédure varie selon le fondement de la contestation. Dans tous les cas, le tribunal judiciaire est compétent.
La démarche amiable préalable
- Adresser une demande écrite au syndic pour obtenir les justificatifs et signaler l’erreur.
- Saisir le conseil syndical pour qu’il examine la situation et interpelle le syndic.
- Demander l’inscription d’un point à l’ordre du jour de l’assemblée générale pour régulariser la répartition.
- Envisager une médiation avant toute action judiciaire, désormais encouragée par les tribunaux.
La procédure judiciaire
- Saisine du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
- Pour les contestations de décisions d’AG : assignation dans le délai de deux mois.
- Pour les actions en révision lésionnaire : assignation dans le délai de cinq ans.
- Pour les clauses réputées non écrites : aucun délai.
- Le juge peut désigner un expert pour vérifier la répartition et proposer une nouvelle grille.
Points de vigilance : les délais à ne pas manquer
| Type de contestation | Délai | Point de départ |
|---|---|---|
| Clause réputée non écrite (contraire à la loi) | Aucun délai | Invocable à tout moment |
| Action en révision pour répartition lésionnaire | 5 ans | Publication du règlement au fichier immobilier |
| Contestation d’une décision d’AG | 2 mois (forclusion) | Première présentation de la LRAR notifiant le PV |
| Action en responsabilité contre le syndic | 5 ans | Fait générateur du préjudice |
| Contestation d’un appel de fonds irrégulier | 5 ans | Date de l’appel de fonds contesté |
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FAQ – Contester la répartition des charges de copropriété
Peut-on contester la répartition des charges sans délai ?
Oui, mais uniquement lorsque la répartition repose sur une clause du règlement de copropriété contraire à la loi. Dans ce cas, la clause est réputée non écrite et peut être invoquée à tout moment, sans délai, y compris en défense lors d’une action en recouvrement de charges. Pour les autres motifs de contestation (décision d’AG, répartition lésionnaire), des délais stricts s’appliquent.
Quel est le délai pour contester une décision d’assemblée générale sur les charges ?
Le délai est de deux mois à compter de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le procès-verbal d’assemblée générale. Ce délai est un délai de forclusion, c’est-à-dire absolument impératif. Passé deux mois, aucune contestation n’est possible, même si la décision est manifestement irrégulière. La Cour de cassation a confirmé cette règle dans deux arrêts du 16 avril 2026.
Qu’est-ce qu’une clause réputée non écrite en matière de charges de copropriété ?
Une clause réputée non écrite est une clause du règlement de copropriété qui est contraire aux dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965. Elle est censée n’avoir jamais existé. Par exemple, une clause répartissant les charges générales autrement que proportionnellement aux millièmes de parties communes est réputée non écrite. Le juge peut constater ce caractère à tout moment et fixer lui-même la nouvelle répartition.
La nouvelle répartition fixée par le juge s’applique-t-elle aux charges passées ?
Non. La jurisprudence de la Cour de cassation est constante sur ce point : la nouvelle répartition ordonnée par le juge ne s’applique qu’à compter de la date à laquelle la décision est définitive, et n’a aucun effet rétroactif sur les charges déjà appelées et réglées. Le copropriétaire lésé ne peut donc pas obtenir le remboursement des charges indûment payées avant la décision de justice.
Peut-on contester individuellement un appel de fonds sans remettre en cause toute la répartition ?
Oui. Un copropriétaire peut contester un appel de fonds spécifique s’il est calculé sur une grille de répartition incorrecte, s’il intègre des charges qui ne lui sont pas imputables, ou s’il repose sur une décision d’assemblée générale irrégulière. Cette contestation est indépendante d’une action en révision de la répartition globale.
