Article mis à jour le 8 janvier 2020
L’acquéreur d’un bien immobilier doit être sain d’esprit pour conclure un acte valable (Article 414-1 du Code civil), de sorte que l’incapacité d’une personne physique ne lui permet pas de contracter, sauf à être assister d’un représentant légal (curateur, tuteur).
Nullité de l’acte de vente
L’acte de vente est nul de droit si l’acquéreur est atteint d’un trouble mental au moment précis de la cession litigieuse.
Cette nullité relative appartient à l’incapable majeur de son vivant qui est autorisé à agir en nullité (Article 414-2 du Code civil) ou au représentant de l’incapable placé sous un régime de protection (curatelle, tutelle, sauvegarde de justice assisté d’un mandataire spécial).
L’action en nullité est engagée dans le délai de prescription de 5 ans, ce délai commençant à courir à compter du moment où l’incapable a eu connaissance de l’acte de vente litigieux alors qu’il était en situation de refaire valablement l’acte (Article 1152 du Code civil).
Il reste que le vendeur du bien immobilier peut faire obstacle à l’action en nullité engagée à son encontre par l’incapable acquéreur ou son représentant (Article 1151 du Code civil), en démontrant que :
- l’acte était utile à l’incapable
- la vente profite à l’incapable acquéreur
La vente immobilière doit faire l’objet d’une autorisation préalable du Juge des tutelles, seule l’intervention de cette autorité judiciaire étant en mesure de sécuriser l’acte de cession.
Le vendeur, faisant l’objet d’une incapacité juridique, est également soumis à des dispositions protectrices.