Article mis à jour le 25 février 2023
I. Le logement vacant préalablement à une nouvelle location
1.1. Les locations soumises au dispositif d’encadrement
Pour la période du 1er août 2017 au 31 juillet 2018, votre Bailleur est tenu de ne pas dépasser le montant maximum des loyers (Décret 2017-1198 du 27 juillet 2017) :
- lors de la relocation d’un logement vacant, qui est resté inoccupé moins de 18 mois
- lors du renouvellement du contrat de location
Le dispositif s’applique uniquement aux contrats de location de logements (nus ou meublés) à usage de résidence principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, soumis à la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Ce dispositif ne s’applique pas aux logements appartenant aux organismes HLM, aux logements conventionnés l’Aide Personnalisée au Logement (APL), aux logements soumis à la Loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 et aux locations saisonnières.
Votre logement doit être situé dans l’une des agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
Le Bailleur ne peut fixer un loyer du nouveau bail dépassant le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Si le loyer a été révisé au cours des 12 derniers mois précédant la conclusion du nouveau bail, le Bailleur ne peut procéder à une nouvelle révision.
Si aucune révision n’est intervenue sur cette période : une révision du loyer est possible, en fonction de la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
La date de référence à prendre en compte est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat.
1.2. Les locations exclues du dispositif
Le Bailleur peut fixer librement le loyer dans les situations suivantes :
- les logements faisant l’objet d’une première location ;
- les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois.
- les logements qui ont fait l’objet de travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois (d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer).
Le Bailleur peut exciper des dérogations justifiant une augmentation du loyer :
-
En cas de travaux dans le logement
En cas de travaux réalisés depuis la dernière location, une augmentation du loyer peut être appliquée, dans la limite de 15 % du coût réel des travaux Toute Taxe Comprise (TTC) et sous réserve de respecter les conditions suivantes :
- les travaux réalisés doivent être des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence (renvoi sur décence)
- les travaux doivent avoir été réalisés dans le logement ou dans les parties communes
- les travaux doivent avoir été réalisés depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement
- le coût des travaux doit être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer
-
En cas de sous-évaluation du Loyer
Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, le Bailleur peut procéder à un réajustement du loyer
Cette hausse du loyer ne peut dépasser la moitié de la différence entre :
- le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ;
et
- le dernier loyer appliqué par le précédent locataire, éventuellement révisé.
II. Votre bail d’habitation est renouvelé
L’évolution du loyer est limitée à celle de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), sauf s’il justifie avoir réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de la décence d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Cette augmentation doit être au plus une majoration annuelle du loyer égale à 15 % du coût réel des travaux TTC ;
En cas de sous-évaluation du loyer, son augmentation ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement du bail, éventuellement révisé.
III. La procédure à mettre en oeuvre sur un litige avec votre bailleur
En cas de litige portant sur l’encadrement de l’évolution du montant des loyers, vous devrez préalablement saisir la commission départementale de conciliation (Article 18, alinéa 3 de la Loi du 6 juillet 1989).
En cas de renouvellement du bail, il appartient au bailleur de saisir la commission de conciliation dès lors que vous avez exprimé votre désaccord par écrit ou gardé le silence pendant quatre mois avant le terme du contrat :
À défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé.