Article mis à jour le 25 février 2023
Le Plan Local d’Urbanisme n’est pas le seul document de planification pouvant compromettre la réalisation de votre projet. Vous devrez ainsi prendre en compte diverses contraintes d’urbanisme fondées sur des objectifs d’aménagement urbain en matière de logement, commerce, agriculture, déplacement, zone d’aménagement concerté et risques naturels et technologiques.
I. En matière de logement
Les collectivités publiques doivent assurer sans discrimination aux populations résidentes et futures des conditions d’habitat répondant à la diversité de ses besoins et de ses ressources (Article L. 110 du Code de l’Urbanisme).
Ainsi, le Plan local d’urbanisme (PLU) de votre Commune doit être compatible avec le Schéma de cohérence territorial (SCOT), document de planification fixant des objectifs en matière d’équilibre social et de l’habitat.
Le PLU de votre Commune doit également être compatible avec les documents de planification sectorielle élaborés à l’échelle intercommunale : PLH (plan local de l’habitat) et PDU (plan de déplacement urbain) ;
En application de ces normes, vérifiez si le PLU de votre Commune fixe des servitudes de logements grevant votre terrain, se matérialisant par l’existence d’un emplacement réservé.
L’emplacement réservé est une servitude que vous pourrez identifiez dans le règlement du PLU ou dans le Plan de zonage du PLU ayant pour effet de restreindre vos droits à construire.
Dans cette situation, vous ne pourrez pas entreprendre des travaux compromettant la destination de cet emplacement réservé, soit le projet de construction de logement.
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Vous pouvez soumettre à votre commune une offre d’acquisition de votre terrain identifié dans un emplacement réservé pour la réalisation de logements.
En cas de refus d’acquérir, vous pourrez mettre en œuvre la procédure du droit de délaissement prévu par les Articles L230-1 et suivants du Code de l’urbanisme.
II. En matière de commerce
Le PLU de votre Commune peut fixer des normes favorisant le Commerce ou en vue de lutter contre des secteurs connaissant une spécialisation de certaines activités commerciales.
Le PLU de votre Commune peut interdire les services et bureaux au titre des constructions nouvelles et des changements d’affectation, dans un secteur géographique limité et circonscrit tel une seule rue commerçante, pour y favoriser l’implantation de commerces de proximité.
Vous ne pourrez faire échec à ces contraintes urbanistiques puisque l’interdiction n’est ni générale ni absolue et est destinée à assurer l’objectif de protection des commerces traditionnels dans le centre-ville.
Si vous constatez que les restrictions d’implantation ne sont ni fondées sur des motifs d’urbanisme (mais de concurrence), ni strictement circonscrites géographiquement, vous pourrez contester par ces règles du PLU fondant le refus de votre projet.
Par ailleurs, dans un souci de préserver la diversité commerciale en faveur des petites et moyennes entreprises, votre Commune peut exercer un droit de préemption spécifique lors de la cession de votre fonds de commerce (Loi n° 2005-882 du 2 août 2005 ; Décret d’application n° 2007-1827 du 26 décembre 2007)
Ce droit de préemption s’applique aussi aux cessions de terrains supportant ou susceptibles de supporter des commerces ou ensembles commerciaux entre 300 et 1 000 mètres carrés de surface de vente.(Loi de modernisation de l’économie (LME) n° 2008-776 du 4 août 2008 ; Décret n° 2009-753 du 22 juin 2009).
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La décision de préemption exercée par le Maire en vue de faire échec à votre projet commercial pourra faire l’objet d’une annulation contentieuse lorsque cette décision ne poursuit aucun objectif défini par la Loi.
III. En matière d’agriculture
L’objectif de protection des terres agricoles se matérialise dans plusieurs documents de planification comme le PLU et le Schéma de cohérence territorial (SCOT) ou le plan régional de l’agriculture durable (PRAD) (Article L. 111-2-1 du code rural et de la pêche maritime).
D’autres législations issues du code de l’environnement et du code rural ont une incidence sur la protection de l’espace agricole.
Ainsi, le code de l’environnement définit une trame verte et trame bleue donnant lieu à un document cadre le « schéma régional de cohérence écologique » (Article L. 371-3 Code de l’environnement).
Cette trame bleue fait l’objet d’une traduction dans les schémas directeurs d’aménagement et de gestion des eaux (SDAGE) et Schémas d’aménagement et de gestion des eaux (SAGE), avec lesquels les PLU doivent être compatibles (Article L. 111-1-1 du Code de l’urbanisme).
En pratique, cela aboutit à un classement en Zone N avec l’édiction de nombreuses contraintes fixées par le PLU comme notamment :
- L’interdiction de toutes constructions autres que les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services publics, dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière dans l’unité foncière où elles sont implantées et qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages
- interdiction des remblais ou d’affouillements
- La mise en place d’Espaces Boisés Classés le long des cours d’eau
- Préservation des zones inondables et de l’environnement
- marge de recul imposée aux constructions par rapport aux cours d’eau
- inscription des zones inondables au PLU
- respect des PPRI
- Préservation de la qualité des eaux
- réglementation des installations d’assainissement et des rejets
- gestion particulière des eaux pluviales
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Votre Commune, sous couvert de transcription de ces principes, projette de classer en Zone C vos terrains qui ne sont pas directement concernés par les objectifs de protection de l’agriculture.
Il est donc indispensable que vous agissiez en amont auprès des auteurs du projet.
Vous pourrez ainsi rédiger des observations écrites à l’attention du commissaire enquêteur chargé de l’enquête publique aux fins de démontrer que le classement de votre terrain en zone N est abusif.
En cas de classement en Zone C, vous devrez dans le délai de deux mois à compter de la publication de la modification du PLU, introduire un recours en annulation devant le Tribunal Administratif.
IV. En matière de déplacement urbain
Votre terrain peut être indirectement soumis au Plan de Déplacement Urbain (PDU).
Les PDU sont obligatoirement adoptés dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants.
Si votre parcelle fait partie d’une agglomération de moins de 100 000 habitants, vérifiez préalablement si un PDU a été prescrit sur votre Commune.
En cas d’existence d’un PDU dans votre commune, les orientations de ce plan ne sont pas directement opposables à votre projet.
En effet, les PDU ne fixent pas de normes d’urbanisme mais son objet peut avoir des conséquences sur votre projet en termes d’organisation de l’espace et de police des sols à travers l’aménagement des voiries et stationnement ou l’accessibilité des personnes à mobilité réduite notamment.
Les PDU ont pour objet principal de définir les principes de l’organisation des transports de personnes et de marchandises, de la circulation et du stationnement.
En Ile de France, Le SDRIF a notamment pour objectif de « coordonner l’offre de déplacement » (Article L. 141-1 du Code de l’urbanisme).
Cet objectif est également poursuivi par les SCOT dont le périmètre doit tenir compte de ceux des plans de déplacements urbains (PDU)
Ce document prend également en compte les déplacements urbains, notamment les déplacements entre le domicile et le lieu de travail et de la zone de chalandise des commerces, ainsi que les déplacements vers les équipements culturels, sportifs, sociaux et de loisirs (Article L. 122-3 du code de l’urbanisme).
Le PDU s’imposent dans un rapport de compatibilité avec les PLU, de sorte que les PLU doivent prendre en compte ces objectifs.
Un projet de construction doit ainsi être compatible avec les principes énoncés par le Plan de déplacement urbain.
A défaut, le permis de construire pourra faire l’objet d’une annulation contentieuse.
V. En présence d’une ZAC
Votre projet de construction peut être compromis par la réalisation d’une zone d’aménagement concertée, fixant des règles particulières dans le périmètre de l’opération.
Vérifiez si votre terrain est inscrit dans ce périmètre.
Le périmètre de la ZAC est reporté dans les annexes du PLU (Article R151-52 du Code de l’Urbanisme)
Si tel est le cas, vous examinerez les règles d’urbanisme au niveau du PLU, alors qu’auparavant les règles étaient contenues dans un Plan d’aménagement de zone.
Les PAZ (plan d’aménagement de zone) et les RAZ (règlement d’aménagement de zone) n’existent plus.
Examinez si Les travaux d’aménagement et le programme de construction de la ZAC sont conformes au règlement du PLU.
En effet, les secteurs de ZAC sont soumis aux règles de la ou des zones dans les quels ils s’inscrivent, et à des orientations d’aménagement et de programmation.
En cas de contrariété avec les règles d’urbanisme, vous pourrez contester les autorisations d’urbanisme ayant pour objet l’aménagement et l’équipement effectifs de la zone d’aménagement concertée.
Les permis de construire délivrés au profit de l’aménageur pourront ainsi être annulés lorsque la ZAC est incompatible avec les dispositions du Plan local d’urbanisme.
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Il est fortement conseillé de vous faire assister juridiquement dans la conduite de vos opérations lorsque votre projet est dans le périmètre d’une ZAC compte tenu de la complexité juridique de ces procédures et du chevauchement des règles.
VI. En présence d’une Zone à risque
Votre terrain peut être inconstructible ou être soumis à des dispositions contraignantes lorsqu’il est situé dans une Zone à risque.
Tel est le cas lorsque votre parcelle figure dans le périmètre de :
- Les Plans de prévention de risques technologiques (PPRT) ( Article 515-16 du Code de l’environnement) ;
- Les Plans de prévention de risque naturel (PPRN) (Article L. 562-1 II du Code de l’environnement)
- Les servitudes autour de certaines installations classées (Article L. 515-8 du Code de l’environnement)
- Des servitudes pour créer des zones de rétention temporaire des eaux de crues ou de ruissellement ( Article 211-12 du Code de l’environnement)
Vous analysez les Plans de prévention des risques d’inondation applicable à votre projet pour déterminer les contraintes imposées par ces documents :