Article mis à jour le 18 mai 2019
La vente en l’état d’achèvement obéit à des règles strictes destinées à vous protéger contre un vendeur défaillant dans son obligation de livraison du bien conforme aux plans et prix convenu.
Cette opération est soumise à plusieurs aléas indépendants de votre volonté (annulation de permis de construire, cession de parcelle formant l’assiette de l’opération, vice affectant le sol, liquidation judiciaire des entreprises de travaux etc.).
Vous devez donc connaitre parfaitement le régime juridique de ce type de vente avant de vous engager.
I. Identifiez les caractéristiques de la VEFA
1.1. L’objet de la VEFA
La VEFA est un contrat sur plan que vous souscrivez en cas d’achat d’un bien immobilier auprès d’un promoteur se chargeant d’effectuer toutes les démarches telles que demander le permis de construire, d’apporter les garanties nécessaires, de suivre les travaux…
Vous ne disposez d’aucun lien contractuel avec les locateurs d’ouvrage pas plus que vous êtes en mesure d’intervenir dans la conduite des travaux ou dans l’élaboration d’une modification de votre projet en cours de construction.
Vous ne disposez pas de la qualité de maitre d’ouvrage.
Le vendeur vous transfère immédiatement ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes.
Les ouvrages à venir deviennent votre propriété au fur et à mesure de leur exécution (Article 1601-3 du Code civil).
Vous n’avez aucune maitrise dans le respect du calendrier des travaux.
Vous êtes confronté à une situation de blocage en cas de suspension des travaux par suite de recours exercés par les riverains au projet.
Cette situation entraine un allongement considérable des délais conduisant votre promoteur à vous proposer une prorogation du contrat de réservation.
Vous pouvez sollicitez la résolution du contrat de réservation en fondant votre demande sur les clauses résolutoires insérées usuellement dans ces types de contrat.
Vous ne pourrez prétendre à la réparation d’aucun préjudice, puisque ces causes de suspension ou de résolution sont prévues dans votre contrat.
C’est pourquoi, vous devez prendre un certain nombre de précautions et de vérifications avant de vous engager.
1.2. Les précautions avant de vous engager en VEFA
Quelques précautions élémentaires s’imposent avant de vous engager en VEFA :
Vérifiez la réputation de votre vendeur, ses références en matière de construction d’immeubles, ainsi que sa politique commerciale ;
Vous pourrez ainsi disposer d’une grille d’analyse en visitant les biens achevés.
Soyez attentif sur le fait que le choix du logement s’effectue à partir de plans.
Le choix du logement est ainsi restreint lorsque le programme de construction est en fin de commercialisation, comportant ainsi des biens mal situés dans le programme ou disposant d’une mauvaise configuration.
Vous devez analyser les biens proposés par votre vendeur et négocier avec lui un rabais sur le prix ou une modification des plans selon vos convenances.
Analysez la situation géographique du bien, la proximité des transports, les activités environnantes, la qualité des matériaux et équipements, les assurances et garanties du professionnel vendeur.
Votre vendeur pourrait choisir une entreprise de travaux sur la base d’un appel d’offre en fondant son choix uniquement sur le coût des travaux et non la qualité des prestations offertes par les entreprises, lesquelles recourent à des entreprises sous traitantes ne disposant pas d’une connaissance technique sur les règles de l’art ou choix de matériaux adaptés.
Vous serez contraints d’exercer alors des recours contentieux pour obtenir la réparation des malfaçons se révélant postérieurement à la livraison de votre bien.
Enfin, la particularité de la VEFA tient aussi au fait que le prix est payé avant l’achèvement du logement, ce qui peut présenter un risque.
C’est pourquoi vous devrez procéder à une vérification préalable des garanties fournies par votre promoteur-vendeur.
II. Votre vendeur proposera un contrat de réservation
2.1. La rédaction du contrat de réservation
Le contrat préliminaire ou de réservation est un acte préalable conclu par acte sous seing privé (Article L. 261-15 du Code de la construction et de l’habitation).
Ce contrat de réservation ne constitue ni une promesse d’achat ni une promesse de vente.
D’ailleurs, en matière de VEFA, toute promesse d’achat ou de vente est nulle.
La rédaction du contrat de réservation peut être effectuée directement entre le réservant et vous.
L’établissement d’un tel acte sans le concours d’un avocat spécialisé en droit de l’immobilier pourrait être la source de nombreux litiges en raison de la mauvaise rédaction de certaines clauses ou tout simplement l’absence de clauses exprimant parfaitement votre volonté.
Votre contrat de réservation doit comporter des clauses obligatoires:
- Assurez-vous que votre vendeur justifie bien d’une garantie financière de l’achèvement des travaux et/ou de remboursement
Ces garanties doivent être stipulées dans votre contrat.
Vous devrez satisfaire au dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire
L’absence de remise du dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire entraîne la nullité du contrat de réservation.
- Analysez les clauses du contrat de réservation relatives à la nature, situation et descriptif du logement (Article R. 261-26 du Code de la Construction et de l’habitation).
A cet égard, le contrat préliminaire conclu avant la vente d’immeuble à construire peut ne prévoir l’indication que d’une surface habitable approximative de l’immeuble faisant objet de ce contrat
De même, la destination du bien prévue dans le contrat préliminaire doit être bien rédigée afin de vous prémunir d’une modification lors de la signature de l’acte authentique de vente (Article R. 261-26 du Code de la construction et de l’habitation ) ;
- Enfin, le contrat de réservation doit mentionner
- le prix de vente prévisionnel du logement et les conditions de révisions du prix, (Article R. 261-26 du Code de la construction et de l’habitation)
- la date à laquelle le contrat de vente sera conclu et, éventuellement, les prêts obtenus pour financer l’acquisition du logement, (Article R. 261-26 du Code de la construction et de l’habitation) ;
- le délai d’exécution des travaux (Article L. 261-15 du Code de la construction et de l’habitation)
- les conditions de récupération du dépôt de garantie en cas de renoncement de l’achat
La mauvaise rédaction de ces clauses peut être la source d’un litige avec votre vendeur notamment dans l’hypothèse d’un retard de livraison à cause d’un contentieux portant sur les autorisations d’urbanisme.
- Vous pouvez sollicitez la rédaction d’autres clauses dans ce contrat afin de vous offrir certaines garanties
Vous pouvez lier le sort de votre contrat de réservation à un autre contrat comme une promesse de bail stipulé à un tiers en vue de sa gestion locative.
L’absence de clause aura pour conséquence de dissocier les deux conventions
Analysez les clauses qui prévoient une caducité du contrat de réservation, puisque votre vendeur serait en droit dans certaines hypothèses de résilier le contrat de réservation sans aucune contrepartie financière.
2.2. La modification de votre contrat de réservation
- Votre contrat de réservation peut faire l’objet d’une modification par avenant
Analysez minutieusement l’avenant contractuel avant d’apposer votre signature.
- Votre réservant modifie de manière unilatérale le contrat préliminaire de réservation
En l’occurrence, la Loi n’interdit pas à votre réservant de modifier le projet initial (Articles L. 261-15 et R. 261-31 du Code de la construction et de l’habitation)
Cependant, cette modification ne doit pas être substantielle, c’est-à-dire être trop importante au regard du projet défini dans le contrat de réservation, sous peine de voire la responsabilité du réservant engagée.
En cas de réalisation de la vente, vous ne pourrez demander aucune réparation à votre réservant en fondant vos prétentions sur le contrat de réservation.
Modèle de Lettre de résiliation du contrat de réservation (modifications substantielles)
2.3. La responsabilité du réservant en cas de rupture du contrat de réservation
Le vendeur engage sa responsabilité en cas de rupture abusif du contrat de réservation.
Vous subissez un préjudice donnant droit à réparation notamment lorsque :
- Le vendeur manque à son obligation de respecter son engagement relatif à la date d’achèvement de l’immeuble en dehors de tout cas de force majeur
- Le réservant exécute de mauvaise la foi la convention en arguant une cause de caducité du contrat qu’il était en mesure d’éviter tel un refus de permis de construire fondé sur un dossier incomplet
Conseil DEXTERIA AVOCATS Construction
Les différences anormales par rapport aux prévisions du contrat préliminaire sont sanctionnées par la restitution des fonds déposés en garantie mais peuvent également donner lieu à dommages et intérêts pour violation des obligations contractuelles.
III. La signature de votre acte définitif de propriété
3.1. La forme et mentions obligatoires de votre contrat de vente
Le contrat de vente doit être conclu par acte authentique puisque celui-ci est soumis à publicité foncière.
L’acte de vente doit à peine de nullité et préciser certaines mentions (Article L261-111 Code de la Construction et de l’habitation)
- La description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu
- Le prix et les modalités de paiement
- Le délai de livraison
- la garantie de l’achèvement de l’immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement
L’acte de vente d’un logement en copropriété peut ne comporter que les indications propres au lot de copropriété ;
Les autres précisions sur l’immeuble doivent alors figurer, soit dans un document annexé à l’acte, soit dans un document déposé au rang des minutes d’un notaire et auquel l’acte fait référence.
Le règlement de copropriété doit vous être remis lors de la signature du contrat ;
Analysez les clauses du règlement de copropriété, lequel peut comporter des clauses fixant certaines contraintes sur la réalisation de vos travaux ou sur la jouissance des parties communes.
Un certificat sur la superficie de votre habitation doit également vous être remis.
Si vous constatez une erreur sur la superficie de votre habitation, vous devrez introduire dans l’année de la vente une action en diminution du prix (plus d’infos)
L’acte de vente doit également mentionner si le prix est ou non révisable et, dans l’affirmative, les modalités de sa révision.
L’acte de vente doit, en outre, toujours à peine de nullité du contrat, comporter en annexe ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble.
3.2. Paiement du Prix
Vous devez vous acquitter progressivement du paiement du prix en fonction de l’avancée des travaux ( Article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation)
En effet, le prix ne peut être appelé qu’au fur et à mesure de l’avancement des travaux et ces appels sont plafonnés par le Code de la construction et de l’habitation soit:
- 35 % à l’achèvement des fondations
- 70 % à la mise hors d’eau
- 95 % à l’achèvement
A défaut, votre promoteur encourt des sanctions pénales.
Information DEXTERIA AVOCATS Construction
Votre promoteur peut solliciter un versement comptant intermédiaire entre 1 % et 35 % dans le cas où la vente en état futur d’achèvement peut être réalisée avant achèvement des fondations entre 35 % et 70 % ou entre 70 % et 95 %, en fonction de l’état d’avancement des travaux .
Tags: Loi Carrez