Article mis à jour le 19 mars 2019
L’opération de vente en l’état d’achèvement est conditionnée par le versement d’un dépôt de garantie.
Ce dépôt de garantie est une contrepartie financière à la réservation de l’immeuble sur plan.
Le vendeur ne dispose pas immédiatement de ces sommes.
Vous pourrez obtenir la restitution de ce dépôt de garantie dans les situations prévues par la Loi.
Modèle de Lettre sur la restitution du dépôt de garantie (modification du contrat de réservation)
I. Votre réservation est conditionnée à un dépôt de garantie
A la signature du contrat de réservation, votre vendeur exige le versement d’un dépôt de garantie (Articles L.261-15 et R.261-29 du code de la construction et de l’habitation).
Vous ne devrez verser aucune autre somme d’argent avant la signature du contrat de vente définitif.
Le montant du dépôt de garantie est limité à :
- 5 % maximum du prix prévisionnel de vente, si le contrat de vente doit être signé dans un délai d’un an ;
- 2 % maximum du prix prévisionnel de vente, si le délai est de 1 à 2 ans.
Le vendeur ne peut vous solliciter aucun dépôt de garantie, si le délai prévu pour la vente est supérieur à 2 ans.
Le dépôt de garantie est versé à un compte spécial ouvert à votre nom dans une banque, un établissement de crédit ou chez un notaire.
Le vendeur ne peut pas disposer des sommes au titre du dépôt de garantie, avant la signature du contrat de vente définitif.
Lors de la rédaction de l’acte authentique de vente devant notaire, le montant déposé en garantie sera déduit du montant total de la vente.
II. Le dépôt de garantie est une garantie au profit du vendeur
Le dépôt de garantie a une fonction similaire à une indemnité d’immobilisation en matière de promesse de vente.
Ce dépôt de garantie vise à couvrir le préjudice subi par votre réservant résultant de l’exclusivité de son offre.
Autrement dit, le dépôt de garantie répare le préjudice de vendeur constitué par l’absence de proposition d’achat à d’autres personnes que vous.
Si vous refusez de signer l’acte de vente en l’état futur d’achèvement, votre réservant sollicitera à son profit la libération des sommes au titre du dépôt de garantie.
Le Réservant est créancier légitime de ces sommes objet du dépôt de garantie si vous ne justifiez d’aucunes causes légitimes visées par le contrat de réservation ou prévues par la Loi.
Conseil DEXTERIA AVOCATS Construction
Votre contrat de réservation ne prévoit pas le versement d’un dépôt de garantie, mais une clause pénale fixant une somme forfaitairement et par avance des dommages et intérêts en cas d’inexécution.
Cette clause est réputée non écrite puisqu’au stade du contrat de réservation, vous n’avez pas l’obligation d’acquérir le bien immobilier.
Saisissez le juge aux fins de dire “réputer non écrites” cette clause illicite stipulée à votre contrat (Article 1170 du Code civil)
III. La restitution du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie vous est restitué, sans retenue ni pénalité dans les cas visés par la Loi (Article R. 261-31 du Code de la construction et de l’habitation)
- le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire
- le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l’augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l’immeuble ou à une amélioration de sa qualité
- le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10% aux prévisions dudit contrat
- l’un des éléments d’équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé
- l’immeuble ou la partie d’immeuble ayant fait l’objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10%.
Votre contrat peut également prévoir des causes de restitution de votre dépôt de garantie telles que :
- L’obtention du financement bancaire pour payer le logement réservé
- La modification du délai de livraison du programme et du logement
- La contestation du permis de construire du réservant, entrainant ainsi la caducité du contrat de réservation
- La modification de l’assiette foncière du projet
- La modification de la destination de l’immeuble
En dehors des cas visés par la Loi et votre contrat, les modifications apportées à un ouvrage alors qu’elles n’étaient pas permises par la notice descriptive sommaire entrainent la restitution du dépôt de garantie
Vous êtes en droit d’obtenir la restitution du dépôt de garantie en cas de modifications substantielles de votre contrat tenant au délai de livraison, matériaux utilisés, volume de l’ensemble immobilier et des espaces communs etc.
L’erreur créée par votre vendeur sur la chose réservée ainsi que le non respect du délai prévu à l’acte pour réaliser la vente, donnent également lieu à restitution du dépôt de garantie
Conseil DEXTERIA AVOCATS Construction
Notifiez votre demande de remboursement au vendeur et au dépositaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Le remboursement de votre dépôt de garantie intervient dans le délai maximum de trois mois à compter de cette demande.
A défaut de restitution, vous devrez introduire un référé dès lors que votre créance ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Une action au fond s’impose lorsque votre demande de restitution du dépôt de garantie ne repose pas sur un motif visé par votre contrat ou la Loi, mais sur une cause légitime imputable à votre réservant.
IV. Le dépôt de garantie doit vous être restitué en cas de rétractation de votre part
A compter de sa réception ou de sa remise, vous disposez d’un délai de 10 jours pour revenir éventuellement sur votre décision.
Le dépôt de garantie doit alors vous être restitué sans retenue ni pénalité.
Le délai de 10 jours commence à courir le lendemain de la première présentation de la lettre vous notifiant le contrat de réservation.
Si vous souhaitez vous rétracter, vous devez le faire avant l’expiration de ce délai par lettre recommandée avec avis de réception.
Si le contrat de réservation est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente (agent immobilier, notaire, avocat…), il peut vous être remis directement
Dans ce cas, vous devez inscrire de votre main les mentions suivantes : « remis par… (nom du professionnel), à… (lieu), le… (date) et déclarer avoir connaissance qu’un délai de rétractation de 7 jours lui est accordé par l’article L.271-1 du CCH et qu’il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de sa main sur le présent acte, soit à compter du… » (Article D.271-6 du Code de la construction et de l’habitation).
Ainsi, votre rétractation entraîne l’obligation pour votre réservant de vous restituer le dépôt de garantie.
En cas de refus de sa part à s’exécuter, introduisez une action en référé pour obtenir le remboursement de votre dépôt de garantie ainsi que, le cas échéant, l’allocation de dommages et intérêts.
Les procédures judiciaires post dommage ouvrable