Vous devez être particulièrement attentif lors de la réception des travaux, puisque celle-ci couvre les désordres apparents.
La réception marque également le point de départ des prescriptions en matière de responsabilité des constructeurs (garantie de parfait achèvement, biennale et décennale, responsabilité pour dommages intermédiaires, responsabilité EPERS).
Soyez donc particulièrement vigilant lors de l’opération de réception.
I. La réception des travaux couvre vos désordres apparents
1.1. Le désordre apparent est celui qui est visible au jour de la réception
La réception sans réserves purge les vices apparents dont vous êtes victime, que ceux-ci soient des malfaçons, des défauts de conformité, défauts esthétique ou de finition.
La réception exonère l’entreprise de toute responsabilité sur les vices de construction et défauts de conformité apparents n’ayant fait l’objet d’aucune réserve.
Vous êtes ainsi réputé avoir accepté les travaux en l’état.
Le désordre apparent est celui qui est visible au moment des opérations de réception.
Les désordres « qui sautent aux yeux » sont considérés apparents, un parking inondé au jour de la réception recèle comme vice apparent son caractère inondable ou une rampe d’accès à un garage de largeur insuffisante.
Les défauts n’apparaissant qu’à l’usage ne constituent pas des vices apparents.
Le désordre ne présente pas le caractère d’apparence s’il a pu être constaté que postérieurement à la réception.
Les défauts esthétiques ou différences en granulométrie apparaissant après séchage complet de l’enduit, non encore intervenu à la réception ne présente pas le caractère de désordre apparent.
Par ailleurs, le caractère apparent d’un désordre relève d’une approche casuistique en prenant en compte la qualité du maitre d’ouvrage.
Si vous êtes un particulier non averti, les juges analyseront les désordres apparents avec sévérité en votre qualité de profane de la construction.
Un défaut en planimétrie, a priori visible à l’œil nu, sera jugé non apparent si vous êtes profane en matière de pose d’enduit.
La qualité de profane est appréciée au regard de vos compétences propres, quelle que soit l‘assistance qui a pu vous être apportée par un quelconque technicien ou maître d’œuvre.
En revanche, le désordre apparent sera aisément admis lorsque vous êtes un professionnel en construction.
Vous ne pourrez plus engager la responsabilité de votre entreprise sur les désordres apparents non réservés.
En revanche, vous pourrez rechercher la responsabilité de votre maitre d’œuvre au titre de sa mission d’assistance lors des opérations de réception
La responsabilité d’un professionnel de l’immobilier, tel un syndic de copropriété, peut être engagée par le syndicat ou les copropriétaires en cas de réception de travaux sans réserves sur les désordres affectant les parties communes ou les lots privatifs.
Conseil en droit de la Construction
Ne procédez pas au paiement du solde des travaux sollicité par votre entreprise sans avoir au préalable vérifier la conformité de l’ouvrage et lui avoir notifié, le cas échéant, les désordres apparents.
A défaut, votre constructeur vous opposera une réception tacite ayant pour effet de purger les vices apparents.
1.2. Le désordre apparent doit être connu dans son ampleur et conséquence
Les vices apparents que vous subissez ne sont pas couverts par la réception lorsque le désordre se révèle dans son ampleur et ses conséquences postérieurement à la réception.
Vous êtes dans cette situation en présence de microfissures visibles au moment des opérations de réception dont rien ne permettait de prévoir qu’ils se transformeraient en fissures traversantes postérieurement à la réception.
En outre, la réception ferme et sans réserve ne couvre pas les désordres apparents aggravés par d’autres désordres cachés.
1.3. Le désordre apparent est apprécié au regard de vos compétences techniques
Le caractère apparent est apprécié au regard de vos seules compétences personnelles et de votre capacité à constater l’existence du désordre litigieux.
Ainsi, le juge n’aura pas la même approche selon que vous êtes un particulier profane ou une société de construction HLM.
1.4. En matière de Vente en l’état futur d’achèvement et construction de maison individuelle, le désordre apparent peut être dénoncé postérieurement à la réception
En matière de venter en l’état de futur d’achèvement, votre vendeur ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après votre prise de possession, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents (Article 1642-1, alinéa 1er, du Code civil) ;
Autrement dit, dans le mois suivant la prise de possession des lieux, vous êtes en droit de dénoncer les vices apparents auprès du vendeur d’immeuble à construire.
Vous devrez procédez à cette dénonciation par lettre recommandée avec accusé réception.
En l’absence de réponse de votre vendeur, vous devrez introduire un référé expertise ou une action au fond aux fins de préserver vos droits.
En effet, la dénonciation des désordres faite au vendeur ne suspend pas les délais de prescription.
En matière de construction de maison individuelle et lorsque vous n’êtes pas assisté d’un professionnel, vous pouvez dénoncer par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours après la remise des clés, les vices apparents non signalés au moment de la réception (Article L. 231-8, alinéa 1er, du Code de la construction et de l’habitation)
Vous devrez également introduire à bref délai un référé expertise pour préserver vos droits en cas de silence de votre vendeur.
II. Votre réception des travaux ouvre des délais pour agir
La réception constitue le point de départ des délais pour agir contre les constructeurs au titre des garanties légales
Ainsi, la réception fait courir la garantie de parfait achèvement d’une durée d’un an, la garantie de bon fonctionnement d’une durée de deux ans ou la garantie décennale.
En outre, la réception fait aussi courir le délai pour agir en responsabilité contre le sous-traitant au titre de désordres relevant de la garantie décennale ou de la garantie de bon fonctionnement.
Enfin, la réception constitue le point de départ des délais d’exercice des actions en réparation des désordres de construction relevant de la responsabilité de droit commun, contre les constructeurs et leurs sous-traitants (Article 1792-4-3 du Code civil).
Vous devrez saisir le juge avant l’expiration de ces délais.
L’introduction d’un référé expertise est de nature à suspendre les délais de prescription.
Un nouveau délai commencera à courir à compter du dépôt du rapport d’expertise par l’expert judiciaire.
Vous devrez ainsi introduire une action au fond devant le Tribunal de Grande Instance à compter du dépôt du rapport d’expertise et avant l’expiration des garanties légales.
A défaut, l’action en responsabilité sera déclarée forclose.
