La garantie décennale couvre les désordres affectant la solidité de votre ouvrage ou l’usage de votre construction.
Vous devez préalablement appréhender si ces désordres sont couverts par cette garantie.
Dans l’affirmative, vous pourrez faire jouer votre police assurance dommage ouvrage si vous l’avez souscrite.
A défaut, vous êtes contraint d’agir en justice en assignant les entreprises de construction ainsi que le cas échéant le maitre d’oeuvre.
Dans le cas d’une copropriété, il revient au Syndic de diligenter les procédures lorsque le désordre affecte une partie commune.
I. Les désordres couverts par la garantie décennale
1.1. La garantie décennale couvre les désordres non apparents affectant soit la destination soit la solidité de l’ouvrage
Les dommages régis par la responsabilité décennale sont des dommages non apparents lors de la réception qui :
- compromettent la solidité de votre ouvrage
- ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination (Article 1792 du Code civil)
Cette présomption de responsabilité décennale s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage d’un bâtiment, faisant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert (Article 1792-2 du Code civil)
Entrent également dans le champ de la garantie décennale, les vices apparents dont l’ampleur et les conséquences dommageables ne se sont révélées que par la suite et progressivement.
Pour que la garantie décennale puisse jouer, le dommage doit compromettre la solidité de votre ouvrage, c’est-à-dire sa stabilité, sa durabilité et le rende plus vulnérable à l’action du temps ou qu’il le rende impropre à sa destination.
Ainsi, vous pouvez engager la responsabilité décennale de votre construction en présence de vices de construction tels que :
- infiltrations d’eau sur votre plancher
- affaissement de votre plancher
- effondrement de votre toiture
- absence d’isolation phonique
- fissures importantes sur vos murs
- chauffage défectueux
- sanitaires impropres à leur destination
- toiture ne permettant pas une étanchéité à la pluie,
- fissurations des murs causant de l’humidité,
- défauts de la rampe d’accès à l’immeuble
- non-respect des normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite
- défectuosité d’un équipement faisant corps avec l’immeuble et portant atteinte à la sécurité de l’immeuble
- vice du sol affectant la solidité du bâtiment
- défaut de climatisation
- fléchissement d’une charpente
- caractère pentu d’un terrain
- insuffisance de largeur d’une cage d’escalier
- défaut d’exécution d’un doublage des murs de façade
- défectuosité des canalisations ayant causé une inondation
- faiblesse du plancher ne supportant que 15 kg par mètre carré,
- verdissement des façades
- défaut d’étanchéité d’une toiture-terrasse
- travaux de ravalement et de peintures ayant pour objet d’assurer une fonction d’étanchéité du bâtiment
- faïençage entraînant des infiltrations
- affaissement du sol d’une terrasse ou la surépaisseur d’une chape empêchant la circulation de l’air
- fissures en plafond entraînant des chutes d’enduit
- tuyauteries corrodées dans un hôtel
- supports de vasques de salle de bains qui se détachent
- un système de climatisation par pompe à chaleur
- glissement de terrain déstabilisant l’assise d’une construction
- Nuisances olfactives résultant d’une défectuosité des canalisations
1.2. Date de survenance du dommage
La garantie décennale n’est pas applicable aux vices faisant l’objet de réserves lors de la réception, puisque ceux-ci sont couverts par la garantie de parfait achèvement.
Un vice non apparent non réservé lors de la réception peut ressortir la fois de la garantie de parfait achèvement et de la garantie biennale ou décennale lorsque celui-ci se révèle dans l’année de la réception.
Dans tous les cas, vous êtes couvert par la garantie décennale lorsque le dommage se révèle pendant le délai décennal à compter de la réception de l’ouvrage.
Ce délai de garantie décennale est un délai d’épreuve et non un délai de prescription.
Cela signifie qu’à l’expiration du délai de dix ans, toute action fondée sur cette garantie ne pourra plus être exercée.
Ainsi, vous ne pourrez faire valoir aucune cause de suspension ou d’interruption de ce délai.
Le délai de votre garantie décennale est un délai préfix qui ne peut être interrompu que par une assignation au fond ou en référé à titre principale, ou une demande reconventionnelle tendant à faire reconnaître le principe de la responsabilité.
La réalisation de travaux de réparation rendus nécessaires par les dommages, pendant la durée de la responsabilité décennale suscite un nouveau délai de 10 ans à compter de leur réception, mais seulement en ce qui concerne la partie d’ouvrage refaite.
Si vous procédez à des travaux de réparation concernant l’étanchéité d’une partie de votre toiture, un nouveau délai de dix ans court à compter de la réception de ces travaux mais uniquement sur cette partie de l’ouvrage.
Conseil DEXTERIA AVOCATS Construction
Vous pourrez contourner l’expiration de ce délai de dix ans lorsque votre constructeur à commis une faute dolosive à votre égard.
Cette faute est caractérisée lorsque votre constructeur de façon délibérée, s’affranchit, par dissimulation ou par fraude, de ses obligations contractuelles.
Tel est le cas lorsque votre constructeur dissimule des malfaçons qui affectent inéluctablement votre immeuble dans sa solidité ou sa destination.
En l’occurrence, vous pourrez exercer une action dans le délai de cinq ans à compter du jour ou vous prenez connaissance de ces malfaçons dissimulées, même si cette connaissance intervient plus de dix ans à compter de la réception des travaux.
1.3. L’absence de cumul de responsabilité
Des vices de construction peuvent constituer, en même temps, des défauts de conformité contractuels.
Les dommages qui relèvent d’une garantie décennale ne peuvent donner lieu contre les personnes tenues à cette garantie à une action en réparation sur le fondement de votre contrat.
Conseil DEXTERIA AVOCATS Construction
La garantie décennale n’est pas exclusive de la garantie des vices cachés.
En cas de dommage entrant dans le champ d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés insérée au contrat de vente, vous pourrez vous fonder sur la garantie décennale des constructeurs, à condition que les travaux compromettent la solidité ou affectent la destination de l’ouvrage.
Vous ne serez ainsi pas tenu du bref délai de deux ans en matière de vice caché pour introduire une action judiciaire.
II. La Responsabilité au titre des dommages intermédiaires
Vous subissez des désordres intermédiaires lorsque les dommages affectent les gros ouvrages sans porter atteinte à la solidité de l’immeuble ou à sa destination:
- fissures légères seulement inesthétiques d’un mur
- peinture n’ayant pas pour fonction d’assurer l’étanchéité
- faïençage des façades
- phénomène de vernissage du primaire et de cloquage des revêtements
- travaux de ravalement
- taches noirâtres dues à des moisissures en raison de l’insuffisance de l’épaisseur du produit
- décollement des briques en parement de façade
- reprise des cloquages de la peinture en façade arrière
Vous pouvez engager la responsabilité de votre constructeur pendant dix années, à compter de la réception des travaux.
A la différence du régime de la responsabilité décennale, vous devrez prouver une faute de votre constructeur.
En effet, cette responsabilité de dix ans est une construction prétorienne (c’est à dire du juge).
En outre, vous ne pourrez pas prétendre à la couverture du sinistre au titre de l’assurance dommage ouvrage, puisque le vice intermédiaire ne porte pas atteinte à la solidité de l’ouvrage.
III. La responsabilité décennale sur les parties communes de votre copropriété
3.1. Le syndicat dispose, sauf exception, de la seule qualité pour agir
Votre syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction des parties communes.
Votre syndicat doit agir promptement pour faire cesser les désordres suivants :
- les désordres portant sur les parties communes
- les désordres apparus dans les parties privatives, lorsque de tels désordres sont la conséquence de ceux affectant une partie commune
- les désordres collectifs (en cas de désordres acoustiques ou olfactifs subis par l’ensemble des copropriétaires)
En votre qualité de copropriétaire, vous pouvez agir non seulement sur les désordres affectant votre lot privatif mais aussi sur les désordres affectant les parties communes, en cas de préjudice personnel.
En effet, chaque copropriétaire est titulaire d’une quote-part de parties commune lui conférant une qualité pour agir.
De même, le copropriétaire bénéficiant d’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune est en droit d’agir seul sur le désordre affectant cette partie commune.
Cette action du copropriétaire permet de sauvegarder les droits du syndicat et de préserver les délais, en vertu de l’indivisibilité de l’action d’un copropriétaire, seul engagé dans le délai décennal, et l’action du syndicat des copropriétaires
3.2. L’habilitation du Syndic à agir sur un désordre affectant une partie commune
Le Syndic ne peut agir en justice sur les désordres affectant les parties communes sans avoir préalablement obtenu une autorisation du syndicat.
Le Syndicat doit donc habiliter le Syndic à agir par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires en précisant exhaustivement les désordres ;
Il est toutefois admis que les désordres puissent être référencés non pas dans le procès-verbal d’assemblée lui-même, mais dans un document extérieur, tel un rapport amiable ou un rapport d’expertise judiciaire, à condition que ce document soit préalablement communiqué aux copropriétaires ou annexé à la convocation pour l’assemblée
En cas de jugement défavorable, une nouvelle autorisation à agir du syndic pour interjeter appel n’est pas requise.
En cas d’urgence, le syndic peut agir en référé sans avoir à justifier une autorisation de l’assemblée générale (Article 55, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967)
Votre Syndic autorise ou fait réaliser des travaux irréguliers
