Article mis à jour le 25 février 2023
La construction d’une maison individuelle fait l’objet d’une réglementation stricte destinée à protéger les acquéreurs.
Vous devez impérativement connaitre l’exhaustivité de vos droits sur ce type d’opération, particulièrement les garanties dont vous disposez à l’encontre de l’entreprise.
I. Les travaux couverts par le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI)
Vous êtes obligatoirement vous soumettre au régime du Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) lorsque vos travaux ont pour objet la construction d’une maison individuelle ou d’un immeuble :
- ne comportant pas plus de deux logements destinés au même Maître de l’Ouvrage (vous)
- à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel)
- sur un terrain vous appartenant (et non appartenant au vendeur d’immeuble à construire)
L’obligation de conclure un CCMI vise tout constructeur qui a pour mission d’exécuter des travaux de mise hors d’eau (couverture et étanchéité) et hors d’air (baies extérieures pleines ou vitrées) avec ou sans fourniture de plan (Article L. 231-1 du Code de la construction et habitation).
La souscription d’un tel contrat vous confère des garanties couvrant le risque de défaillance du constructeur dans l’achèvement de votre maison.
Votre contrat écrit doit obligatoirement être signé avant le début des travaux (Article L241-8 du Code de la construction et de l’habitation).
Le constructeur doit vous faire parvenir un exemplaire du contrat, accompagné de toutes ses annexes.
Vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre vous notifiant l’acte (Article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation).
La faculté de rétractation est exercée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par signification par voie d’huissier.
Modèle de Lettre signifiant votre rétractation
Conseil DEXTERIA AVOCATS Construction
Vous vérifiez que la Contrat a bien pour objet la Construction d’une Maisons Individuelle et non l’exécution par lot de travaux, ce montage contractuel visant à échapper aux disposition d’ordre public du CCMI.
Dans l’intention d’échapper aux dispositions protectrices de la Loi, l’Entreprise prestataire vous propose un simple contrat de maitrise d’oeuvre au vu de plans réalisés auprès d’un architecte choisi par un Constructeur.
Vous choisissez le modèle de maison sur catalogue constitué à partir d’un plan type préétabli.
Dans les faits, le Constructeur ne dispose d’aucune relation juridique avec vous.
Votre opération de construction ne relève donc pas du contrat de construction de maisons individuelle.
Autre situation, le constructeur vous procure directement un terrain.
Le constructeur vous propose un contrat de “vente d’immeuble à construire”.
Dans cette situation, le constructeur à la responsabilité du choix du terrain.
Vous en rembourserez le prix au fur et à mesure de l’édification de la construction sans pouvoir lui opposer les dispositions juridiques du contrat de construction de maisons individuelle.
Dernière hypothèse, l’entreprise ne se charge pas d’effectuer en totalité la construction de votre maison individuelle, mais seulement une partie de l’ouvrage sur la base d’un contrat d’entreprise.
Vous souscrivez autant de contrats d’entreprise que de lots de construction à réaliser.
Ces manoeuvres visent à se soustraire aux obligations issues du Code de la construction et de l’habitation.
II. Les obligations de votre constructeur
Le constructeur de maisons individuelles doit disposer d’une garantie de livraison délivrée par un établissement de crédit ou d’assurances.
Le constructeur doit également vous justifier une garantie de remboursement lorsque le contrat de construction avec fourniture de plan prévoit des paiements avant la date d’ouverture du chantier (Article L. 231-2 § f du Code de la construction et de l’habitation)
L’entreprise de travaux ne peut vous réclamer aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d’effets de commerce avant la signature du contrat ni avant la date à laquelle la créance est exigible.
Le contrat de construction de maison individuelle doit indiquer les modalités de règlement du prix en fonction de l’état d’avancement des travaux.
Le pourcentage maximum du prix exigible à chaque stade d’avancement des travaux (Article L 242-2 du Code de la construction et de l’habitation), soit:
- 15% à l’ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie
- 25% à l’achèvement des fondations
- 40% à l’achèvement des murs
- 60% à la mise hors d’eau
- 75% à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air
- 95% à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage
- le solde après la réception de la maison d’individuelle (Article R 231-7 du Code de la construction et de l’habitation)
Cette interdiction est assortie de sanctions pénales (Article L 241-1 du Code de la construction et de l’habitation)
A ce titre le maître de l’ouvrage peut se constituer partie civile aux fins d’obtenir réparation de ses préjudices.
L’entreprise doit avoir souscrite une garantie au titre de sa responsabilité décennale.
Les travaux doivent être exécutés conformément au plan convenu et règles de construction.
La maison individuelle doit être livrée dans le délai et au prix convenus au contrat.
Modèle de Lettre sur la mise en demeure du garant
Enfin, le constructeur est tenu des garanties suivantes (Article 1792 à 1792-7 du Code civil):
- La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an à compter de la réception des travaux
- La garantie biennale ou de bon fonctionnement
- La garantie décennale
- La garantie de livraison à prix et délai convenus devant être souscrite par le constructeur.
III. Vos obligations en qualité de bénéficiaire des travaux
Vous devez souscrire une assurance de dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier.
Cette police d’assurance couvre le coût des réparations consécutives à des désordres relevant de la garantie décennale (Article L242-1 du Code des assurances)
Ainsi, vous obtiendrez à bref délai le préfinancement de la réparation des désordres sans attendre que l’expertise, souvent très longue, détermine le ou les responsables.
Vous devez procéder au paiement du prix selon les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux lorsqu’il s’agit d’un CCMI avec fourniture de plan.
A défaut, l’entreprise serait en droit de suspendre l’exécution de ses travaux.
Enfin, vous ne devez pas entraver votre constructeur dans l’exécution des travaux.
En cas d’imprévision, le constructeur peut solliciter une renégociation de votre contrat lorsque les coûts de la construction résultent d’une cause qui ne pouvait être appréhendée au moment de l’engagement.
Ces coûts doivent bouleverser l’économie du contrat c’est à dire engendrer des coûts disproportionnés à l’objet des travaux et non prévisible au jour de la signature du devis.
IV. Les clauses abusives
Vérifiez que le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ne comporte pas de clauses illicites (Article L231-3 du Code de la construction et de l’habitation)
Vous trouverez ainsi les principales clauses abusives figurant dans de nombreux contrats types :
- Les clauses qui vous contraigne à donner mandat au constructeur pour rechercher le ou les prêts nécessaires au financement de la construction sans que ce mandat soit exprès et comporte toutes les précisions utiles sur les conditions de ce ou de ces prêts
- Les clauses qui subordonnent le remboursement du dépôt de garantie à l’obligation, pour vous, de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt
- Les clauses qui réputent une autorisation administrative un permis de construire assorti de prescriptions techniques ou architecturales telles qu’elles entraînent une modification substantielle du projet ayant donné lieu à la conclusion du contrat initial
- Les clauses qui exonèrent le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits
- Les clauses interdisant de vous interdire la possibilité de visiter le chantier, préalablement à chaque échéance des paiements et à la réception des travaux
Dans ces situations, vous saisissez le juge aux fins de faire déclarer non écrites les clauses abusives stipulées à votre contrat (Article 1170 du Code civil)