Article mis à jour le 8 avril 2023
La vente en l’état futur d’achèvement est un contrat aléatoire en ce que son objet – la livraison de l’immeuble – n’existe pas au moment de la signature du contrat de réservation.
C’est pourquoi la Loi impose au vendeur certaines garanties destinées à vous protéger contre l’inachèvement de la chose promise ou la disparition pure et simple du constructeur.
I. La garantie d’achèvement intrinsèque
Votre garantie d’achèvement intrinsèque repose exclusivement sur les fonds propres de votre vendeur et donc sur sa solidité financière.
Le risque pour vous étant important, cette garantie n’est autorisée que si au moment de la vente l’immeuble présente des garanties particulières.
- Soit l’immeuble est déjà hors d’eau et sans gage
- Soit les fondations sont achevées et des fonds couvrant 75 % du montant total du projet ont été bloqués sur un compte exclusivement destiné à son financement
Information Droit de la Construction
L’obligation de disposer une garantie intrinsèque a été supprimée Décret n°2016-359 du 25 mars 2016 relatif à la garantie financière en cas de vente en l’état futur d’achèvement (publié au JORF du 27 mars 2016),
Cependant, cette garantie intrinsèque est aménagée contractuellement par les parties.
Modèle de clause de garantie intrinsèque (Financement assuré par le vendeur seul)
II. La garantie d’achèvement extrinsèque
Votre garantie d’achèvement extrinsèque est prise par votre promoteur ou votre constructeur auprès d’une banque ou d’une société d’assurance.
En cas de défaillance, ces organismes assurerons le financement du chantier jusqu’à la livraison de votre logement
La garantie financière fait l’objet
- Soit d’une ouverture de crédit par laquelle la banque ou société d’assurance s’oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ; cette convention doit stipuler à votre profit le droit d’en exiger l’exécution (Article R. 261-21, a du Code de la construction et de l’habitation)
- Soit d’une convention de cautionnement, aux termes de laquelle la caution s’oblige envers vous, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble (Article R. 261-21, b du Code de la construction et de l’habitation).
Modèle de Clause sur la garantie financière (ouverture de crédit)
Modèle de Clause sur la garantie financière (cautionnement)
III. La Garantie de remboursement
La garantie de remboursement revêt la forme d’une convention de cautionnement, aux termes de laquelle la caution s’oblige envers vous, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par vous, au cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d’achèvement (Article R. 261-22 du Code de la construction et de l’habitation).
Le vendeur et le garant ont la faculté, au cours de l’exécution du contrat de vente, de substituer la garantie d’achèvement à la garantie de remboursement ou inversement, à la condition que cette faculté ait été prévue au contrat de vente.
Cette substitution doit vous être notifiée (Article R. 261-23 du Code de la construction et de l’habitation).
La garantie d’achèvement ou de remboursement prend fin à l’achèvement de l’immeuble.
Cet achèvement résulte :
- soit de la déclaration certifiée par un homme de l’art ( Article R460-1 du Code de l’urbanisme),
- soit de la constatation par une personne désignée dans les conditions prévues par l’Article 261-2 du Code de la construction et de l’habitation, pour le cas de vente à terme (Article R. 261-24 du Code de la construction et de l’habitation).
Conseil de DEXTERIA AVOCATS Construction
Prenez garde contre certains montages visant à éluder les garanties d’achèvement
Le vendeur de terrain à bâtir pourrait convenir avec vous de vous livrer, en paiement de la totalité ou d’une partie de son prix, des appartements qui dépendront de l’immeuble à construire.
L’engagement pris par vous ne rentre pas dans le champ du secteur protégé (Article L. 261-10 du Code de la construction et de l’habitation).
En effet, les contrats du secteur protégé sont ceux qui ont pour objet le transfert de propriété et qui comportent votre obligation d’effectuer des versements ou des dépôts avant l’achèvement de la construction.
Or, dans le montage précité :
- le transfert de propriété s’opère à l’achèvement de l’immeuble
- vous payer le prix de cession à l’achèvement de l’immeuble
De ce fait, ne s’agissant pas d’une vente en l’état futur d’achèvement, la garantie d’achèvement ou de remboursement.
Vous ne disposez ainsi plus d’aucune garantie dans la livraison de votre bien.
IV. La garantie au moment de la livraison de votre bien immobilier
La livraison est l’étape où vous recevez les clés et prenez possession de votre logement.
C’est à cette occasion que vous pouvez constater sa conformité au regard de votre contrat de vente définitif, et émettre d’éventuelles réserves en cas de malfaçons (Article L261-5 du Code de la construction et de l’habitation).
Si vous constatez des désordres ou non conformités, vous devez les consigner dans un procès-verbal que vous dresserez en présence du promoteur.
N’omettez pas de dater et de faire signer ce procès verbal par toutes les parties présentes au moment de la livraison.
Vous pourrez vous faire assister d’un professionnel du bâtiment pour constater la conformité du logement.
A la date de la remise des clefs, vous disposez d’un délai supplémentaire d’1 mois pour faire un état des lieux et lister les malfaçons qui n’auraient pas été mentionnées lors de la livraison du logement (Article L261-5 du Code de la construction et de l’habitation).
Vous pouvez dénoncer tous désordres c’est-à-dire esthétiques, apparents ou non au moment de la livraison, ainsi que toutes malfaçons mineures.
Cet état des lieux doit être envoyé au promoteur par lettre recommandée avec avis de réception.
Les malfaçons, désordres et vice de conformité rencontrés devront alors être réparées dans un délai d’1 an.
Conseil DEXTERIA AVOCATS Construction
Dès constatations des malfaçons saisissez le juge des référés près du tribunal de grande instance avant l’expiration du délai d’1 an pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire.
En effet, vous pourrez être confronté à un vendeur usant de manœuvres dilatoires aux fins de voir acquise la forclusion de votre droit à réparation des désordres affectant votre bien immobilier.
V. Les garanties légales postérieurement à la livraison du bien
Vous disposez en sus des garanties précitées, d’une protection légale contre les désordres révélés après la réception de l’ouvrage:
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La garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement couvre tous les éventuels désordres ou défauts de conformité portant sur le gros œuvre (une cloison, une porte ou une fenêtre manquante ou mal placée, une mauvaise orientation du bâtiment).
Ces désordres sont constatés et notés sur le procès-verbal au moment de la livraison de l’immeuble, ou signalés par lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur au plus tard dans le délai d’un an à compter de la réception de l’ouvrage.
-
La garantie biennale aussi appelée garantie de bon fonctionnement
Cette garantie obligatoire, valable deux ans ne porte que sur les vices cachés ou les défauts du second œuvre.
Sont concernés les portes, les fenêtres et les volets, les canalisations et la robinetterie, les sanitaires et les radiateurs, les revêtements (carrelages, planchers flottants ou massifs, peintures), etc.
Les mauvaises utilisation et défauts d’entretien de ces équipements ne sont pas couverts.
Ces anomalies doivent être signalées au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception ou constatées par un huissier.
-
La garantie décennale
Cette garantie obligatoire est valable dix ans et couvre toutes les malfaçons et vices cachés qui rendent le logement inhabitable.
Sont couverts les défauts graves d’étanchéité ou de solidité des différentes parties du bâtiment (fondations, murs, planchers, toiture, charpente, ascenseur, escaliers).
Les défauts esthétiques ne sont pas couverts par la garantie décennale, mais relèvent des désordres intermédiaires.
Ces garanties s’appliquent même lorsque le constructeur disparait.
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Un désordre apparaît dans les dix ans à compter de la réception des travaux alors que votre constructeur n’existe plus ;
Dans cette situation, demandez à l’assureur de votre constructeur ou à votre assureur dommage ouvrage de prendre en charge l’indemnisation
L’assurance vous indemnisera avant de se retourner contre l’assureur du constructeur.
Modèle de Lettre sur la mise en cause l’assurance du constructeur