Article mis à jour le 24 février 2023
La Loi ALUR a institué un statut juridique propre aux locations meublées, dès lors que le logement loué constitue la résidence principale du locataire (Article 25-3 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989)
Vous ne pouvez soumettre le bail d’habitation à ce statut dérogatoire que si le logement meublé est :
- La résidence principale du locataire
- un logement décent
- un logement disposant d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants propres à permettre d’y dormir, manger et vivre convenablement « au regard des exigences de la vie courante » (Article 25-4 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989)
Le régime particulier du Bail meublé fixé par les Articles 25-3 et suivants de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 porte sur la conclusion du bail, la durée et la fin de la location, les obligations du locataire.
I. La Location porte sur un logement, meublé et décent, affecté à la résidence principale de votre locataire
-
La résidence principale de votre locataire
Vous ne pouvez prétendre au bénéfice du régime du Bail meublé que si la location porte sur la résidence principale de votre locataire.
La résidence principale est un logement occupé au moins huit mois par an sous réserves des exceptions prévues par le régime commun du bail d’habitation .
Vous ne pouvez donc pas prétendre à un Bail meublé lorsque les logements sont offerts en location à une clientèle de passage qui n’y élit pas sa résidence principale (location saisonnière).
-
Le logement doit être décent
La location meublée porte sur un logement décent, c’est-à-dire un logement conforme aux conditions de la sécurité physique et de la santé des locataires, et comporter des éléments d’équipements et de confort suffisants (Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002).
A défaut, votre Locataire peut :
- Vous contraindre à exécuter des travaux de mise en conformité (parfois très couteux)
- Obtenir la suspension judiciaire du paiement des Loyers
- Résilier le Bail sans préavis
- Refuser de payer le Loyer lorsque les désordres sont graves
- Obtenir judiciairement la réparation de ses préjudices
- Contraindre le Bailleur à votre relogement sur le fondement d’un arrêté d’insalubrité pris par le Préfet
-
Le logement dispose d’un mobilier suffisant
Le mobilier du logement meublé comporte au minimum:
- Une Literie comprenant couette ou couverture
- Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
- Des Plaques de cuisson
- Un four ou four à micro-ondes
- Un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C
- Des vaisselles nécessaires à la prise des repas
- Des ustensiles de cuisine
- Un table et sièges
- Des étagères de rangement
- Des luminaires
- Un matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Faites établir contradictoirement un constat sur l’existence et le bon état de ce mobilier lors de l’état des lieux en y annexant notamment photographies, factures etc.
Vous préviendrez ainsi toutes contestations de votre Locataire sur la qualification juridique de la location meublée.
II. La conclusion du Bail meublé
Le Bail meublé doit être établit sur un support écrit conforme au Contrat type Location meublée fixé par le pouvoir réglementaire (Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale)
Le Contrat type Location meublée mentionne uniquement les clauses essentielles du contrat dont la législation et la réglementation en vigueur au jour de sa publication imposent la mention par les parties dans le contrat.
Vous devez adapter le contrat type de location meublée à la situation particulière du logement, aménager des clauses particulières, vous assurer des dispositions applicables au jour de la conclusion du contrat.
Vous annexerez au contrat de location meublée notice d’information, un diagnostic technique comprenant le diagnostic de performance énergétique, constat de risque d’exposition au plomb, certificat amiante, état d’installation intérieure d’électricité et de gaz et état des risques naturels et technologiques lorsque le logement est situé en zone à risque.
Vous disposez d’une liberté de choix de votre locataire sous réserves de ne pas enfreindre les règles relatives à la discrimination de l’Article 1er de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989
L’appréciation de la candidature de votre éventuel locataire et de sa caution porte sur des pièces limitativement énumérées par le Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015
La Loi ALUR impose désormais l’établissement d’un état des lieux comportant obligatoirement les mentions visées par le Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.
Vous complétez cet état des lieux en y précisant la consistance et l’état des mobiliers et équipements du logement.
III. La durée et fin du Bail meublé
La location meublée est conclue pour une durée d’au moins un an ou 9 mois lorsque le Bail est consenti à un étudiant (Article 25-7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)
Le bail meublé est reconduit tacitement pour une durée d’un an lorsque les parties s’abstiennent de donner congé dans les conditions de l’Article 25-8 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Cette reconduction tacite ne s’applique pas lorsque la location meublée est consentie à un étudiant pour une durée neuf fois.
Votre Locataire peut résilier le Bail meublé à tout moment sous réserves de délivrer un congé avec un délai de préavis d’un mois.
Vous résiliez le Bail meublé à l’expiration de la durée du contrat lorsque :
Votre congé précise le motif et octroi au Locataire un délai de préavis de trois mois.
IV. Les obligations de votre Locataire
Votre Locataire est tenu de payer le Loyers aux échéances convenues.
A défaut, vous mettez en œuvre la clause résolutoire sans omettre de notifiez votre assignation au préfet, au moins deux mois avant l’audience, afin que ce dernier dénonce cette procédure aux organismes débitrices des aides au logement, fonds de solidarité pour le logement, services sociaux, CCAPEX etc..
La Loi ALUR interdit désormais au Locataire de céder le Bail meublé ou de sous-louer le logement sauf votre accord écrit portant sur le principe de la sous-location ou cession et montant du loyer.
La résiliation du Contrat principal entraine la résiliation de la sous location de sorte que le sous locataire ne dispose d’aucun droit au maintien des lieux.
Le Locataire est tenu de souscrire une police d’assurance en vertu de l’Article 7 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989
L’expulsion du locataire s’opère conformément à la procédure fixée pour le Bail d’habitation
V. La fiscalité de la location meublée
Les revenus de la location meublée ne sont pas considérés comme étant des revenus fonciers.
Ces revenus sont assujettit à la fiscalité particulière des revenus commerciaux.