Article mis à jour le 25 février 2023
I. L’organisation du Conseil Syndical
1.1. Les règles d’organisation sont fixées aux documents de copropriété
Le Conseil syndical compte parmi les organes obligatoires au sein de votre copropriété, bien qu’il puisse être dérogé à son existence sous réserve d’un vote à l’Assemblée Générale en ce sens (Article 21 de Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
(Modèle de Règlement sur le fonctionnement du Conseil syndical)
Les règles de l’organisation et de fonctionnement du Syndicat des copropriétaires sont à rechercher dans le règlement de copropriété qui devrait compléter utilement les dispositions légales contenues à la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et à son Décret n°67-223 du 17 mars 1967.
Votre Règlement de copropriété ou le Procès-verbal d’une Assemblée Générale précise :
- le nombre minimum de Conseillers Syndicaux. Vous privilégiez un nombre impair de Conseillers afin de pallier un éventuel blocage des décision, étant précisé que les textes légaux ne fixent pas de seuil (Article 22 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967)
- la désignation de Conseillers suppléants afin de maintenir un nombre constant de membres actifs
- la durée du mandat des Conseillers Syndicaux, sans que cette durée ne puisse excéder 3 années. En revanche, à l’échéance le mandat peut être renouvelé (Article 22 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967).
- les modalités de convocation des Conseillers Syndicaux à la réunion du Conseil
- les règles du vote afin de définir le Quorum, la majorité, le départage sur un vote égalitaire
- les conditions de remboursement des frais des membres du Conseil Syndical
En absence de règles sur l’organisation et le fonctionnement du Conseil Syndical figurant aux documents de la copropriété, reportez-vous aux dispositions légales (Article 21 de Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) fixant les modalités essentielles.
1.2. Organisation du Conseil Syndical (Article 21 de Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
- ses membres sont les copropriétaires désignés par l’Assemblée Générale ou leurs conjoints, partenaires pacsés, leurs représentants légaux, leurs usufruitiers
- le Président est désigné parmi ses membres, le Syndic ne peut prétendre exercer cette fonction
- la durée de mandat des Conseillers n’excède pas 3 années, mais son mandat peut être renouvelé à son échéance
1.3. Sur les missions du Conseil Syndical
- assiste et contrôle le Syndic de copropriété dans l’exercice de ses fonctions
- donne son avis au Syndic de copropriété ou à l’Assemblée Générale sur toutes questions intéressant le Syndicat
- donne spontanément son avis écrit sur tout projet de contrat
- prend connaissance et obtient copie de toute pièce et documents, correspondance ou registre se rapportant à la gestion du syndic
- reçoit communication de tout document intéressant la Syndicat lorsqu’il en formule la demande au Syndic
- répond à la consultation obligatoire du Syndic quant aux marchés et contrats excédent le seuil arrêté par l’Assemblée Générale
- procède à une mise en concurrence tous les 3 ans de plusieurs contrats de Syndic, ce dont le Conseil peut être disposé par l’Assemblée Générale
II. Votre désignation aux fonctions de Conseiller syndical et de Président
2.1. Vous êtes élu Conseiller Syndical
Vous vous portez candidat au cours de la réunion des copropriétaires sur la question de la désignation des membres du Conseil Syndical.
Chacun des membres du Conseil syndical est élu individuellement par l’Assemblée, et ce à la majorité des voix de tous les copropriétaires (Article 25, c) de Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Illustration de DEXTERIA AVOCATS Copropriété
Prenons l’exemple d’une Copropriété comptant 40 copropriétaires. La majorité de l’article 25 est acquise, lorsque 21 Copropriétaires votent favorablement la résolution désignant un candidat aux fonctions de Conseiller.
2.2. Vous élu Président du Conseil Syndical
Au cours de la première réunion du nouveau Conseil Syndical, seuls les membres du Conseil Syndical prennent part au vote de désignation du Président parmi les Conseillers. Il n’appartient pas à l’Assemblée Générale de choisir le Président du Conseil Syndical.
Le mandat du Président, tout comme, celui des Conseillers Syndicaux, ne peut excéder 3 ans, tout en pouvant être renouvelé à son échéance.
Votre nouvelle qualité de Président du Conseil Syndical vous conduit à jouer un rôle clef au sein de votre copropriété.
2.3. Vos missions au Conseil syndical
Vous êtes Conseiller, vos missions conjointes avec les autres membres du Conseil Syndical consistent à contrôler, assister et conseiller le Syndic.
Aussi il appartient au Conseil syndicat de négocier certains contrats.
Vous exercez ces missions bénévolement de sorte que vous ne pouvez pas prétendre percevoir de rémunération (Article 27 de Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
En revanche, vous pouvez prétendre au remboursement de frais sur justificatif auprès du Syndic de copropriété, qu’autant que ces dépenses aient été engagées dans l’exercice de vos missions.
III. La délégation de pouvoir de l’Assemblée Générale au Conseil Syndical
3.1. L’assemblée Générale délègue son pouvoir de décision
L’assemblée des copropriétaires faire le choix de confier au Conseil Syndical la tâche de prendre des décisions en ses lieux et place dans les domaines visés par l’Article 24 de Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et ce à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés.
Les décisions déléguées au Conseil Syndical concernent :
- les travaux nécessaires à la conservation ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants
- mise en conformité des logements avec les normes de salubrité
- stabilisation de l’immeuble
- réfection de la toiture
- les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires (Loi, Décret, Arrêté)
- mises en conformité du réseau d’assainissement
- remplacement de la cabine d’ascenseur sur contamination par l’amiante
- travaux de ravalement de façade sur injonction de la Commune (Article L132-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation)
- les modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en matière de restauration immobilière
- les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite
- l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite
- les adaptations du Règlement de copropriété,
- la réalisation et les modalités de réalisation du diagnostic technique global mentionné à l’Article L731-1 Code de la construction et de l’habitation
- les opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion de travaux affectant les parties communes
- l’installation de bornes de recharge alimentant les places de parking en vue de recharger les batteries des véhicules électriques ou hybrides
Cette délégation de pouvoir est décidée par l’Assemblée Générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit 501 millièmes sur un total de 1.000 millièmes (Article 25 de Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
3.2. L’assemblée Générale délègue le pouvoir de mise en œuvre et suivi de travaux
Votre Syndicat entre dans la catégorie des « petites copropriétés », dès lors qu’il n’excède pas 15 lots (Article 25 de Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
L’Assemblée Générale est autorisée déléguer à Votre Conseil Syndical des compétences plus étendues que celles consenties dans une copropriété plus importante puisque Conseil Syndical peut non seulement prendre des décisions, mais aussi mettre en œuvre et suivre les travaux et les contrats financés dans le cadre du Budget prévisionnel.
L’objectif est de favoriser dans les petites copropriétés une cogestion de l’immeuble avec le Syndic de copropriété.
Vous en tirez avantage en négociant la révision du contrat du Syndic et donc le montant de la rémunération à la baisse, étant donné que plusieurs de ses domaines de compétence sont délégués au Conseil Syndical.
L’inconvénient est le risque de mise en jeu de la responsabilité des membres du Conseil Syndical dans l’exercice de leur mandat.
C’est pourquoi vous avez l’obligation en tant que membre du Conseil Syndicat d’être couvert par une assurance de responsabilité civile.
Cette dépense est qualifiée de dépense courante devant être portée à la charge du Syndicat.
Mise en garde DEXTERIA AVOCATS Copropriété
La délégation de pouvoir au Conseil Syndical est décidée par l’Assemblée Générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit 501 millièmes sur un total de 1.000 millièmes (Article 25 de Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Le mandat consenti au Conseil Syndical est spécial (Article 1987 du Code civil), c’est-à-dire que la ou les décisions déléguées ne doivent pas être générales, ce qui serait le cas d’une délégation de prendre « toute décision utile à l’immeuble ».
Les pouvoirs délégués au Conseil Syndical doivent satisfaire aux critères de l’Article 21 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967, c’est-à-dire porter sur :
- un acte ou une décision expressément déterminé(e)
- une dépense déterminée et plafonnée
À défaut, votre délégation de pouvoir est exposée à une éventuelle contestation en nullité.